在這場全行業(yè)流動性困局之中，世茂是一家令人稍顯意外的企業(yè)：一直被投資者視為優(yōu)秀投資標的的世茂，自去年底出售資產、質押融資以及信托貸款違約的消息先后傳出。

2021年12月，世茂以20億揮別香港西九龍地王項目;1月，在上海世茂國際廣場出售的傳言聲中，世茂出面澄清。

否認未就出售世茂國際廣場訂立協(xié)議的同時，世茂亦喊話，將在合適條件下會考慮出售部分資產以降低集團的負債。

話音剛落，世茂出售了位于上海北外灘的一宗商業(yè)用地，作價10.6億元。

從香港地王到北外灘商地，世茂拉開了出售資產回流現金的大幕。

動刀北外灘

1月21日晚間，世茂集團控股有限公司公告稱，已出售一宗位于上海黃浦路的商業(yè)地塊。

公告披露，于當日，世茂全資附屬公司作為賣方，與買方上海久事北外灘建設發(fā)展有限公司簽訂出售協(xié)議。據此，賣方同意向買方出售銷售股份，相當于目標公司上海世茂置業(yè)發(fā)展有限公司的全部注冊資本，總代價為10.6億元。

據悉，目標公司為于2014年在中國成立的有限公司，主要從事房地產開發(fā)及營運以及物業(yè)管理，持有一幅位于上海市黃浦路的土地，使用權面積為4988.5平方米，可用作開發(fā)商業(yè)物業(yè)及辦公室。

財務數據顯示，該目標公司于2021年11月30日的未經審核資產凈值約為6.5億元。于完成出售事項后，世茂將不再于目標公司擁有任何權益。

綜合若干信息可獲悉，該宗出售地塊位于上海市虹口區(qū)黃浦路229號。根據地圖顯示，該北外灘商住地塊正位于世茂旗下外灘茂悅大酒店東側。

北外灘位于虹口區(qū)南部濱江區(qū)域，是上海中心城區(qū)里市場基礎扎實且中央商務功能相當完備的板塊。但事實上，早在2000年前后，北外灘開發(fā)規(guī)劃概念出來之前，世茂就已對該片區(qū)的發(fā)展充滿信心。

如上述提及的外灘茂悅大酒店，就是世茂在2001年時與虹口區(qū)政府談了近一年才簽下來。

值得一提的是，此次出售的商住地塊同樣也是世茂集團于2002年通過司法拍賣獲取的。然而公告顯示，截至目前地塊該地塊項目開發(fā)尚未開展。

接近十年時間尚未開展的情況，也引來了外界對閑置囤地的疑問。

“從世茂的操作手法來看，有點像曬曬地皮等自然升值的做法。”一位業(yè)內人士表示。

不過也有觀點認為，該地塊有著“不可抗力因素”，早前之所以無法開發(fā)是因為日照問題，此后北外灘動遷問題得以解決，但又因黃浦路城市會客廳建設導致規(guī)劃再度變更。

有網友斷言：“那塊地開發(fā)不了了，南面是世界會客廳，這地只能做停車場了。”

從出售價格方面，有資料顯示最早出售之時報價為13.8億元，對比10.6億元出售價來說有所折價。

世茂則于公告中表示，視乎最終審計，經參考目標公司于2021年11月30日未經審核賬面值計算，預期集團將會變現出售收益約人民幣2.7億元。

可與之對比的是，一個月前出售香港西九龍地王時，世茂預期于截至2021年12月31日止財政年度就出售事項確認虧損約7.7億港元。

從虧損到收益，世茂此次交易算是劃算一些。

出售進行時

或許是規(guī)劃原因，或許是現金流需要，世茂還是將這一上海核心物業(yè)擺上貨架。

關于出售緣由，世茂于公告中表示，由于該土地尚未開發(fā)，且在產生現金流量前需時數年開發(fā)，公司認為進行出售事項及變現該土地價值將對公司有利。

出售事項所得款項，擬約90%用于降低負債及約10%用于其他一般企業(yè)用途。

事實上，過去很長一段時間內，用三年時間完成銷售規(guī)模從千億到兩千億再到三千億的跨越的世茂，被外界賦予了許多希望。

盡管發(fā)展態(tài)勢迅猛，但這家企業(yè)一定程度上處于安全線內。從報表及財務數據上看，世茂并無顯著的杠桿及資金壓力。

截至2021年中期，世茂保持在“三條紅線”綠檔，扣除預收款后資產負債率為68%，凈負債率50.9%，現金短債比為1.9倍。

短債比例方面，世茂1645.1億元有息負債里面，一年以下短期借貸為346.49億元，一年內到期債券為97.94億元人民幣，短債占比約為27%，并不算高。

但危險總是來得悄無聲息。

去年底蔓延的流動性危機中，許多“暴雷”房企往往都是先前有著高負債的隱患，而世茂則讓外界十分意外。

此前便有國際評級機構發(fā)表評論指出，世茂表外負債規(guī)模達到1200億人民幣，這是增加該公司前景不明朗因素的一個重大原因。

去年11月初，陸家嘴(600663)信托貸款違約傳言出現，世茂因此遭遇股債雙殺。隨后緊急召開投資人電話會議，針對外界關注的理財產品規(guī)模、境外美元債安排、再融資情況等進行回應，表明年內并無到期的美元債和公司債，即是說年內無公開市場債務償付壓力。

彼時世茂表示，如果債務還有缺口，世茂在上海、北京、香港等核心城市擁有寫字樓、酒店等核心資產，基本上都是利潤較高、負債低、可變現的優(yōu)質資產。

“目前并不需要考慮出售，如出現極端情況，這些優(yōu)質資產可以保底，也會考慮合適的價格。”

很快，在預售資金監(jiān)管和融資持續(xù)收緊的當下，世茂還是開展了一系列資產變現動作。

在香港，大股東許榮茂家族11月9日將旗下3層中環(huán)中心物業(yè)抵押予星展銀行，以獲取14.05億元貸款。12月17日，以20.86億元出售維港匯項目22.5%股權和對應銷售貸款，這曾是轟動一時的地王項目。

在內地，世茂瞄準上海。早在10月，世茂甩賣93套浦東老房子成為茶余飯后的談資;12月初，世茂質押集團總部大樓上海世茂大廈以進行融資;新年1月，傳世茂將以100億元出售上海世茂廣場，隨后被否認。

據了解，上海世茂廣場并未單獨銷售，而是與上海世茂皇家艾美酒店一起打包出售，兩個項目總估值約為135.5億元。

另有名單指出，除了此次成交的北外灘地塊，目前世茂集團擺上貨架的上海項目還有9個，包括已經抵押的世茂集團總部大樓上海世茂大廈、上海世茂廣場、蒲城小區(qū)等，對外報價總價近282.26億元，已經抵押融資163.18億元。