6月30日，萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會在深圳召開。問答互動環(huán)節(jié)，投資者的首個提問就言及“作為大股東怎么看待萬科股價持續(xù)下跌呢?”

截至6月30日收盤，萬科A(000002.SZ)報23.81元/股，處于近3年來股價較低水平，股價已經連跌三月。在股東大會召開之前，一名持股多于100股的股東在某股票交流平臺搞了個懸賞：“在現場(朝管理層)扔了臭雞蛋的找我領100元。”類似這種就萬科股價下跌在各類投資者聚集的網絡平臺吐槽管理層、發(fā)起反抗倡議行為等近來屢見不鮮。

與往年就股價下跌，回應投資者慣常用“萬科專注于做好自己的事情”、“市場出現的變化不是我們可控的”等類似措辭不同，萬科董事會主席郁亮此番回答稍顯不同：似乎心有委屈，但還是放低了姿態(tài)。

郁亮這次回應稱，“我們當然也希望股票漲，但目前房地產公司包括萬科的股票受到了很大的影響，這其中有行業(yè)的因素，但我們在主觀上要更努力，用行動去回應股東的關切”。

他又指，“股東的聲音我們都聽到了，我們希望能夠在包括大股東在內的所有股東支持下，萬科能夠做得更好。”

大股東深圳地鐵董事長辛杰與往年一樣，再度表達了對萬科的欣賞，商業(yè)模式的認可，從開發(fā)為主轉向開發(fā)與經營并重的經營策略的支持。

辛杰一邊感慨“看著萬科成長35年了，從小企業(yè)一步步成長為到世界500強企業(yè)”，一邊強調，“萬科的發(fā)展遠景非常好，同時有很好的管理體系、企業(yè)文化，去年萬科也取得很好的業(yè)績，萬科團隊非常值得信賴。”對于萬科股價節(jié)節(jié)走低，辛杰亦回應稱，“短期困難是暫時的，股票難免有漲有跌。”

一財點評：回看萬科2020年及今年一季度的業(yè)績表現，主要財務指標保持穩(wěn)健，營業(yè)收入和歸母利潤分別為4191.1億和415.2億元，分別同比增長13.9%和6.8%。這種營收體量基礎上仍能維持增長，難度并不低，不得不說萬科的企業(yè)質地還是很經得起市場檢驗。又比如，今年一季度，按照“三條紅線”相關指標的要求，萬科已經由去年底的“黃檔”范疇轉為“綠檔”。

但是細究下萬科的業(yè)績表現，也難言樂觀。比如，萬科2020年內銷售單價同比下降2%至1.51萬元/平方米，這也是近九年來首度下滑;又比如今年一季度，萬科稅前毛利率錄得20.4%，同比下降9.5個百分點，創(chuàng)下1994年以來的最低值。

萬科的業(yè)績表現可以說是地產行業(yè)目前整體表現的一個縮影。地產行業(yè)受到“三道紅線”、銀行貸款集中度、“雙集中”等政策限制，企業(yè)加大杠桿做大規(guī)模難以為繼。同時，各地土地成本攀升，房價難以同比上漲，使得房企的利潤空間受到擠壓。開發(fā)商“增收不增利”，利潤率下滑、行業(yè)微利已成為行業(yè)大趨勢。這也是地產板塊股價頹勢難擋的核心因素之一。

其實，郁亮稱“我們當然也希望股票漲”并非敷衍之詞。4月29日，萬科事業(yè)合伙人增持公司股份至5%。萬科對此解釋稱，“基于信息披露義務人看好上市公司的發(fā)展前景，對上市公司未來持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展抱有信心和對上市公司價值的認可。”

而它新近將原來的五大區(qū)域劃分調整為七大區(qū)域，包括稍早前更迭了非房開板塊跟投機制，系列行為被視為萬科能夠更精細化管控和深耕物業(yè)服務、長租公寓、商業(yè)地產、物流倉儲等多元化業(yè)務的必然舉措。這些都向外界清晰地傳遞著，公司管理層非常在意企業(yè)的成長性;公司的方向是明確的，要從以開發(fā)為主向開發(fā)、經營、服務并重轉變，從單一賽道轉向多賽道。

當下打造的多元化業(yè)務被不少房企視為代表“明天”的戰(zhàn)略性業(yè)務，既能對沖地產下行周期，也是企業(yè)由地產開發(fā)商轉為城市和人居生活的深度介入者必須要去培植的業(yè)務。值得慶幸的是，危機意識夠強和戰(zhàn)略性眼光夠前瞻的萬科，的確在物業(yè)、長租公寓、物流地產等多個領域搶占到了話語權，這無疑為它積累了轉型籌碼和試錯空間。但是丟到營收和利潤大盤子里看，這些多元化業(yè)務顯得微乎其微，距離向經營類業(yè)務要利潤的時刻還早。這也就不難理解為何投資者總是會惴惴不安，會去擔憂萬科的成長性。

綜合來看，似乎很難找到一個行業(yè)類似地產，但凡金融端或者土地端，稍微風吹草動，哪怕是主管部門某些場合的只言片語，“市場先生”敏感的神經就立刻被挑動起來了，地產股價走勢就能立即上演大起大落的反轉劇情。

對于地產股的持有者來說，可能需要付出更多的心力。對于地產企業(yè)的掌門人來說，除了對投資者更為坦誠，可能還需要不斷拿出更多能說明公司穩(wěn)定性、成長性的成績才能緩解“市場先生”的復雜情緒。

招商蛇口上半年業(yè)績預增

6月30日晚間，招商蛇口(001979.SZ)發(fā)布2021年半年度業(yè)績預增公告。公司歸屬于上市公司股東的凈利潤錄得37億元—47億元，同比增長305.04%-414.51%。

招商蛇口稱，本報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤同比大幅增長，主要系：1、房地產業(yè)務結轉同比大幅增長;2、以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業(yè)園物業(yè)作為底層資產的蛇口產園 REIT(基金代碼“180101”)作為首批基礎設施公募 REITs 之一成功上市，貢獻報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤約 14 億元。

一財點評：歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增幅超300%，屬于很搶眼的財務指標。同時，上半年蛇口產園 REIT作為首批基礎設施公募 REITs 之一上市，無論是對公司業(yè)績貢獻還是行業(yè)引領示范意義都難以忽視。

但是，這一超300%的歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增幅，是相較于2020年上半年的業(yè)績表現而言。

受疫情等影響，招商蛇口2020年上半年盈利錄得9.13億元，屬于近六年來低位。若是將這一財務指標稍拉至更長一點的時間軸來看，招商蛇口2019年上半年盈利錄得49.0億元，2021年上半年的業(yè)績表現就難以稱得上說是超出預期，只能說符合招商蛇口既往業(yè)績表現。