金地集團(tuán)的債務(wù)融資計(jì)劃遇到阻礙。

2月25日，金地110億元公司債融資計(jì)劃得到上交所的書(shū)面反饋。上交所發(fā)現(xiàn)金地集團(tuán)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)涉及巨額其他應(yīng)收款，要求其補(bǔ)充說(shuō)明。此外，還要求金地集團(tuán)就拿地資金的來(lái)源及合規(guī)性進(jìn)行說(shuō)明。

截至2019年9月30日，金地其他應(yīng)收款為811.57億元，占總資產(chǎn)比例25.23%，較年初余額增長(zhǎng)27.23%。對(duì)于增長(zhǎng)的原因，金地在財(cái)報(bào)中指出是聯(lián)營(yíng)公司往來(lái)款增長(zhǎng)所致。

2月11日，金地集團(tuán)拋出110億元公司債融資計(jì)劃，期限最長(zhǎng)20年。如果發(fā)行成功，金地或?qū)?chuàng)下今年房企發(fā)債期限之最。之前最長(zhǎng)為10年。

三年凈負(fù)債率增加近50%，其他應(yīng)收款余額增600億

近四年，金地的其他應(yīng)收款持續(xù)攀升。財(cái)報(bào)顯示，2016年末、2017 年末、2018年末和2019年三季度末，金地其他應(yīng)收款賬面價(jià)值分別為206.97億元、497.16億元、637.42億元和811.57億元。2019年三季度末相比2016年末，其他應(yīng)收款余額大幅增加了604.6億元。

上交所對(duì)這一部分較為關(guān)注，反饋意見(jiàn)中提出：對(duì)主要往來(lái)款、未來(lái)回款安排及未計(jì)提減值準(zhǔn)備提供相應(yīng)依據(jù)。同時(shí)，也要求披露其他應(yīng)收款中非經(jīng)營(yíng)性占款的比例和形成原因。

在2月11日的募集說(shuō)明書(shū)中，金地對(duì)其他應(yīng)收款的明細(xì)做了簡(jiǎn)要說(shuō)明。金地表示，公司其他應(yīng)收款主要由往來(lái)款、保證金、押金和代墊款組成。

財(cái)報(bào)顯示，去年三季度末，金地賬面現(xiàn)金約431.5億元，短期負(fù)債31億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債約180億元，雖然現(xiàn)金足以覆蓋短債，但是一年內(nèi)到期的有息負(fù)債同比劇增了近百億。

截至2019年9月30日，金地集團(tuán)總負(fù)債為2458.36億元，與2018年年末相比增加了340億元，其中流動(dòng)負(fù)債占比近七成，為1710.49億元，主要集中在預(yù)收款項(xiàng)、其他應(yīng)付款。非流動(dòng)負(fù)債747.87億元。

財(cái)報(bào)顯示，金地集團(tuán)長(zhǎng)期債務(wù)占比較高，從債務(wù)期限來(lái)看，2019年、2020年、2021年、2022年到期金額分別為155.25億元、332.68億元、262.03億元、71.46億元。據(jù)此看出，2020年與2021年將是金地的債務(wù)償付高峰。

過(guò)去三年，金地集團(tuán)負(fù)債規(guī)模大幅增加，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額始終為負(fù)。

2016年底，金地集團(tuán)債務(wù)融資余額為366.47億元，凈負(fù)債率28.4%。到2019年上半年，債務(wù)融資余額為932.19億元，凈負(fù)債率為78.01%。三年時(shí)間，金地債務(wù)增加了560多億元，凈負(fù)債率則提升了近50個(gè)百分點(diǎn)。

從2017年起，金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額一直為負(fù)，2017年到2018年分別凈流出69.89億、18.28億。其籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額在這期間分別達(dá)124.71億、213.3億。

本次債券募集說(shuō)明書(shū)也提到，借新還舊是金地?cái)M發(fā)行110億元公募債券的用途之一。說(shuō)明書(shū)提到，所募資金將用于償還到期債務(wù)或到期/回售的公司債券，同時(shí)保證資金不用于購(gòu)買(mǎi)土地，不轉(zhuǎn)借他人。

金地集團(tuán)于2019年末順利邁入“2000億陣營(yíng)”，不過(guò)在連續(xù)三年大幅擴(kuò)張后，金地的高負(fù)債危機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)。

斥資1180億拿地，金地能否重回“招保萬(wàn)金”時(shí)代？

2月13日，金地集團(tuán)發(fā)布了2020年1月份銷(xiāo)售情況，1月實(shí)現(xiàn)簽約面積61.4 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.72%;實(shí)現(xiàn)簽約金額122.4億元，同比增長(zhǎng)了15.23%。

初創(chuàng)于深圳的金地集團(tuán)成立于1988年，并于2001年登陸上交所上市，是中國(guó)較早上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

彼時(shí)，地產(chǎn)界有“招保萬(wàn)金”的美譽(yù)。2006年，招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和金地的營(yíng)收分別為29.39億元、40.27億元、179億元和35.54億元，四家房企還處在同一起跑線上。

2006年之后，由于受管理層變動(dòng)等因素的影響，金地集團(tuán)在隨后的時(shí)間里規(guī)模降速，并逐漸“招保萬(wàn)”的差距越來(lái)越大。

由于合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)多，金地集團(tuán)在2019年三季報(bào)發(fā)布時(shí)還被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑“賺錢(qián)能力欠佳”。2019年三季報(bào)顯示，金地集團(tuán)報(bào)告期內(nèi)營(yíng)收425.32億元，同比增長(zhǎng)26.9%;但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為54.25億元，僅同比增長(zhǎng)3.41%，可謂“增收不增利”。

對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，項(xiàng)目投資中，合作開(kāi)發(fā)可以帶來(lái)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)規(guī)模擴(kuò)張，但是資本市場(chǎng)更加會(huì)考慮權(quán)益的土地儲(chǔ)備和權(quán)益的項(xiàng)目銷(xiāo)售規(guī)模。從企業(yè)管理層的角度來(lái)講，未來(lái)應(yīng)加強(qiáng)權(quán)益占有比例。

雖然奮力追趕，但金地在“招保萬(wàn)金”四大房企中，排名依然墊底。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年金地銷(xiāo)售額為2106.1億元，排名行業(yè)第14，與第12名招商蛇口的銷(xiāo)售額仍相差約百億元。要想重回前十困難重重。

金地的追趕仍在進(jìn)行。財(cái)報(bào)顯示，截至2019年上半年，金地集團(tuán)土地儲(chǔ)備4750萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)貨值約7000億元。

但在2月25日上交所針對(duì)金地發(fā)債的反饋意見(jiàn)中，上交所要求金地集團(tuán)對(duì)購(gòu)置土地資金來(lái)源做出詳細(xì)說(shuō)明。

過(guò)去一年，金地集團(tuán)累計(jì)拿地耗資1180億元，同比增幅28.5%，拿地金額超過(guò)銷(xiāo)售額的56%。按銷(xiāo)售均價(jià)1.95萬(wàn)元每平方米估算，2019年新增貨值約2298億元。

此外今年1月，金地集團(tuán)仍然保持高速拿地節(jié)奏，共計(jì)簽約金額122.4億元，同比增長(zhǎng)15.2%;簽約面積61.4萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)32.7%。