宛如自然的季節(jié)交替，九月的樓市，已是秋風(fēng)起。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示，8月以來，樓市打折降價(jià)、全員營(yíng)銷、首付分期頻繁出現(xiàn)，多個(gè)一二線城市樓盤推出特價(jià)新房，二手房降價(jià)也已屢見不鮮。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，中秋小長(zhǎng)假四大一線城市網(wǎng)簽數(shù)量與2018年同期相比，均有不同程度的下調(diào)，今年的金九銀十或?qū)?ldquo;爽約”。

回顧今年1-8月份，全國(guó)累計(jì)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策367次，房地產(chǎn)金融調(diào)控也“扼住了開發(fā)商的咽喉”，迫使他們發(fā)動(dòng)促銷進(jìn)行現(xiàn)金回籠。

根據(jù)9月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，8月份一二三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為-0.1%、0.2%和0.3%。相比7月份數(shù)據(jù)，三類城市均有降溫，其中二線城市的二手房?jī)r(jià)格漲幅是最近18個(gè)月最低的。北京、天津等共20個(gè)城市二手房均出現(xiàn)下跌。其中，濟(jì)南8月環(huán)比下降0.9%，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下降;青島連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)降價(jià)，8月環(huán)比下降0.4%。

市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整

在一線城市中，廣州率先進(jìn)入調(diào)整。

早在8月中旬，廣州祈福集團(tuán)發(fā)布消息稱，位于番禺的祈福繽紛匯“震撼一口價(jià)3.39萬/平方米”，此前項(xiàng)目618大促“特惠價(jià)3.98萬元/平方米”。時(shí)隔兩個(gè)月，優(yōu)惠約6000元/平方米。

不止廣州，8月以來，多個(gè)二線城市出現(xiàn)“特價(jià)”樓盤，促銷力度近年來少見。

記者經(jīng)售樓處咨詢，天津富力新城J5s地塊項(xiàng)目?jī)r(jià)格從10000元/平方米調(diào)整到6800元/平方米，降幅超30%，首付分期低至3.6萬。

在合肥，建發(fā)雍龍府的兩套別墅在總價(jià)上讓價(jià)200萬進(jìn)行銷售;金輝廬州云著由備案價(jià)格2.2萬/平方米調(diào)至均價(jià)2萬/平方米;高新皖新朗詩麓院均價(jià)調(diào)低約3000元/平方米。

與開發(fā)商熱火朝天的促銷相比，購房者依舊意興闌珊，中秋小長(zhǎng)假也沒能給樓市帶來暖意。

根據(jù)華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)，九月第二周主流45城一手房成交586萬平米，環(huán)比-5%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，8月4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)環(huán)比漲0.3%，漲幅與上月相同，同比漲4.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);31個(gè)二線城市新房環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲9.9%，漲幅比上月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

相比新房，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整更為普遍，而且很多是曾經(jīng)樓市火爆的城市，比如杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市。

有多位在不同區(qū)域擁有房產(chǎn)的廣州業(yè)主表示，其名下房源的掛牌價(jià)已經(jīng)讓利數(shù)十萬，還是沒能賣出去。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月份，廣州二手房均價(jià)環(huán)比下降1.65%。

進(jìn)入7月以來，杭州二手房市場(chǎng)成交下滑，掛牌量卻不斷增長(zhǎng)，截至目前，二手房掛牌量逼近9萬套。供應(yīng)大增導(dǎo)致業(yè)主掛牌價(jià)和成交價(jià)已有下跌。以8月初出售的一套保利東灣房子為例，成交單價(jià)僅2.15萬元/平方米，而貝殼等網(wǎng)站信息顯示，保利東灣在售均價(jià)在2.7萬元/平方米，小戶型的單價(jià)更達(dá)到2.8萬元/平方米。

9月份，南京多個(gè)區(qū)域的二手房業(yè)主掛牌價(jià)下跌，有的直接打出“直降數(shù)十萬”賣房。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這也說明當(dāng)前受一手房降溫的影響，二手房市場(chǎng)也開始面臨壓力。”

安居客數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，濟(jì)南、天津、青島、杭州、福州等城市二手房?jī)r(jià)下跌，分別環(huán)比下降0.83%、0.78%、0.71%、0.52%、0.39%。四個(gè)一線城市中，北京、深圳均出現(xiàn)輕微下調(diào)，環(huán)比漲幅分別為-0.09%、-0.01%，同比為-0.13%、-0.05%。廣州則是環(huán)比-1.41%，同比-5.84%。

降溫明顯

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都感受到，今年5月以來，政策對(duì)融資端控制之嚴(yán)厲，是以前沒有過的; 而作為房企資金來源的重要渠道，7、8月以來，個(gè)貸也后繼乏力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企下半年依舊是“現(xiàn)金為王”的生存態(tài)勢(shì)，銷售回款是開發(fā)商下半年的關(guān)鍵指標(biāo)。根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，“金九銀十”的銷售情況對(duì)房企下半年的業(yè)績(jī)起到關(guān)鍵性作用。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖表示，在資金總體趨緊、國(guó)家依舊控制資金流向房地產(chǎn)，且市場(chǎng)的購買力也消耗不多的情況下，開發(fā)商“金九銀十”的促銷活動(dòng)作用不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比2018年，在2019年上半年部分區(qū)域出現(xiàn)了小陽春，但隨后市場(chǎng)逐漸回落。熱點(diǎn)城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。

他進(jìn)一步表示，從市場(chǎng)看，2017年來，大部分熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)全面限價(jià)，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒有淡旺季之分，市場(chǎng)更多的看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否。

復(fù)雜環(huán)境下，今年“金九銀十”的成色將會(huì)如何?業(yè)內(nèi)人士各執(zhí)一詞。

張大偉認(rèn)為，熱點(diǎn)城市樓市開始逐漸下行，市場(chǎng)難以繼續(xù)沖高。小長(zhǎng)假各地樓市平淡，全國(guó)一二線城市樓市告別“金九”已成為定局。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從當(dāng)前節(jié)假日的情況看，市場(chǎng)略有降溫的跡象。

“因?yàn)榻阢y行貸款在調(diào)整，假期交易降溫，但后續(xù)會(huì)有反彈的可能，”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

黃立沖則表示，“總體來說樓市回暖的機(jī)會(huì)不大，回暖也只是曇花一現(xiàn)式的”。他認(rèn)為，如果貨幣供應(yīng)增加，會(huì)稍微帶來曇花一現(xiàn)式的回暖，但總體來說還是以“有價(jià)無市”為基調(diào)。

宋會(huì)雍判斷，四季度樓市總體上會(huì)比較平淡，且偏向下。他補(bǔ)充，“今年整體其實(shí)并沒有很差，只是市場(chǎng)發(fā)展速度跟不上房企的運(yùn)營(yíng)銷售目標(biāo)。”

更偏謹(jǐn)慎的也有人在。社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所肖立晟認(rèn)為，房地產(chǎn)周期仍然存在，但持續(xù)時(shí)長(zhǎng)會(huì)逐漸從短期(3-4 年)過渡到中長(zhǎng)期(8-10 年)甚至超長(zhǎng)期(10 年以上)。他認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)周期的下行可能持續(xù)至2022年左右。