多家房地產(chǎn)企業(yè)債務重組推進工作取得積極進展。

10月12日，較早進入債務重組程序的奧園在上交所發(fā)布公告稱，境內(nèi)方面，中國奧園完成了本金逾230億元現(xiàn)有融資的展期，并保持與潛在投資者就資本重組的事宜保持對話；境外方面，將繼續(xù)與境內(nèi)外債權(quán)人進行具建設性的討論。

10月初，世茂集團也披露稱，當前正在對集團的核心業(yè)務進行盡職調(diào)查工作，同時也有效推進了一筆再融資安排，就103億港元的貸款融資訂立了融資協(xié)議，以推進相關(guān)項目的持續(xù)施工。

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據(jù)記者不完全統(tǒng)計顯示，以克而瑞2021年銷售榜計，截至目前，TOP50房企中，已有23家房企在進行相關(guān)的債務管理工作。近期，包括合景泰富、富力、弘陽地產(chǎn)、時代等在內(nèi)的房企或正在推進或已完成部分債務展期或交換要約等。

有業(yè)內(nèi)人士指出，債務重組能給房企時間換空間的機會，但解決房企當前困境還是要依靠銷售回暖，“等到預期改變、銷售回暖，融資會慢慢回來”。

債務重組進行時

根據(jù)平安證券研報，美元債違約處置大致分為庭內(nèi)和庭外兩類，其中庭內(nèi)處置，即通過破產(chǎn)程序由法庭參與解決，包括破產(chǎn)重整和破產(chǎn)清算；庭外處置，也即庭外債務重組，是債權(quán)人和債務人在破產(chǎn)程序之外對債務合約做出協(xié)商安排，包括債券置換、回購、展期、債轉(zhuǎn)股等方式。境內(nèi)債處置方面，與此大致相仿。

2021年下半年的房企違約潮爆發(fā)以來，出險房企大部分都積極進行了債務管理，與債權(quán)人展開對話，進行要約交換或展期，以尋求對債務的更好解決方案。

其中，華夏幸福、花樣年、佳兆業(yè)、中國奧園、世茂等房企多對境外債務尋求整體解決方案，近期加入這一行列的是2022年初陷入流動性危機的龍光集團。

8月7日，龍光發(fā)布公告稱，暫停支付部分美元債的到期利息，下一步工作是“積極與所有境外債權(quán)人就整體債務管理方案進行溝通”。

8月下旬，龍光披露的信息顯示，其就一筆境外貸款簽署了展期協(xié)定，獲得了相關(guān)銀行的支持與同意；其財務顧問已與100多位境外投資者建立了聯(lián)系，并收集了相關(guān)反饋意見。在境內(nèi)市場，則完成了12筆公開市場債券的展期工作。

而今年初已進入債務重組程序的奧園，整體進展則相對較快。

10月12日，奧園在上交所發(fā)布的公告顯示，中國奧園已與若干境內(nèi)金融機構(gòu)訂立安排，延長本金逾230億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的期限，另有其他境內(nèi)融資安排展期工作已進入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。

同時，奧園方面還表示，與潛在投資者就有關(guān)資本重組事宜保持經(jīng)常對話，作為實施協(xié)商一致的債務重組的一部分。

而7月初開始推進境外債務重組的世茂集團，也于近日披露，“正與債權(quán)人及其顧問緊密合作及定期溝通，以對本集團的核心業(yè)務進行有序且必要的盡職調(diào)查，討論境外債務潛在可行的重組建議方案”，目前盡調(diào)仍在進行中。

同時，世茂方面表示，在9月初與大華銀行就香港九龍大窩坪項目簽訂了融資協(xié)議，所涉金額共103億港元，以替換原有項目貸款融資。該項再融資安排是為了促進該項目的持續(xù)施工，而該項目也可能成為世茂集團債務重組補充增信措施資產(chǎn)包的一部分。

步伐更快的則是富力地產(chǎn)。今年7月份，富力完成了對10筆未償還美元債的全面重組，本金額共計約49億美元，統(tǒng)一展期3-4年；發(fā)行的新票據(jù)將分別于2025年、2027年、2028年到期，現(xiàn)金年利率為6.5%，或首18個月以實物支付的年利率為7.5%，低于舊票據(jù)8.74%的平均年利率。由此，富力短期內(nèi)的境外債務壓力大大緩解。

同期，富力地產(chǎn)亦對部分到期境內(nèi)債進行了展期。據(jù)披露，截至8月31日，富力地產(chǎn)對4月、5月到期的共計33.5億元的境內(nèi)債券延期一年。另有市場消息稱，富力地產(chǎn)也在謀求境內(nèi)債務的集體展期。

10月13日，旭輝發(fā)布公告稱，9月28日以來，某些報道和市場謠言涉及公司離岸債務的支付，公司董事會希望澄清，相關(guān)報道和傳聞可能無法準確反映集團的境外債務情況。

旭輝方面表示，由于國內(nèi)長假，其從內(nèi)地向境外匯款以支付若干境外利息及款項上有所滯后，該公司一直積極與相關(guān)債權(quán)人溝通，尋求符合公司、債權(quán)人和股東最佳利益的解決方案，以解決滯延問題。截至10月13日，旭輝的運作維持正常。

旭輝也提及，如果未能及時履行境外債務的財務義務，未能與債權(quán)人達成適當?shù)挠押媒鉀Q方案，境外融資可能會有違約事件發(fā)生或持續(xù)，這可能導致債權(quán)人有權(quán)要求有關(guān)融資下要求加速償付。

債務雙方博弈難度不小

達成一項債務重組方案也并非易事，涉及投資人的預期、房企的償償債意愿等，是個多方博弈、協(xié)商妥協(xié)的過程。

業(yè)內(nèi)廣為人知的債務重組案例僅佳兆業(yè)集團一例。2015年初，佳兆業(yè)曾陷入流動性危機，境外債務重組方案歷經(jīng)三輪談判，在2016年3月才最終得以通過。而截至目前，上述多數(shù)房企均尚未公開披露相關(guān)化債方案。

有此前尋求債務展期的房企內(nèi)部人士向記者透露，在制定展期方案或要約交換方案的過程中，房企需要綜合考量，例如年內(nèi)到期的債務可能不止當前的一筆，因此要對資金進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，比如每筆債券的利息何時付、比例如何安排等。

同時，要積極與投資人保持溝通尋求支持，以保證同意的比例達標?！叭敉顿Y人對企業(yè)失去信心，認為其既不會付息，也不會付本金，大概也就不會同意展期了。”上述房企內(nèi)部人士表示。

事實上，也有不少房企的展期或要約交換方案獲得通過時，仍有少部分投資人并未投出同意票。合景泰富在9月份達成的交換要約中，2022年9月兩筆合計9億美元債的置換有本金總額約7%的投資人未予通過；2023年9月一筆7億美元債的置換則有本金總額約9%的投資人未予通過。

亦有部分房企被投資人提起清盤呈請，包括融創(chuàng)、新力、大發(fā)地產(chǎn)、花樣年、天譽置業(yè)等數(shù)家房企，佳源國際則在年內(nèi)三度遭遇清盤呈請。不過，發(fā)起人多為個別投資人的行為，持有金額占比并不大，通常不會對債務重組的推進造成實質(zhì)性影響。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，部分投資人的這一行為多是以此施壓，讓企業(yè)履行償債義務，盡快給出合適的重組方案。

在某長期跟蹤地產(chǎn)板塊的固定收益分析師看來，投資人很難有爭取到更好展期條件的機會，對于房企來說，債券的優(yōu)先級很低，房企要優(yōu)先保交付、支付供應商款項及員工工資，最后才是債券兌付，而房企一旦選擇展期可能會“無為而治”，若投資人真的提起訴訟，時間成本、官司費用也不菲。對于投資人來說，在當前的地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀下，一份重組方案擺在面前時，可選擇的余地并不大。

不過，對房企來說，當前推進債務展期可避免出現(xiàn)實質(zhì)性違約，并推動經(jīng)營性現(xiàn)金流的改善，但平安證券固收分析師劉璐認為，房企所面臨的困局核心還是看地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)金流能否修復，存量資產(chǎn)能夠盤活，能否引來增量融資現(xiàn)金流。

近來，隨著各種政策紅包、各地樓市松綁政策的出臺，房地產(chǎn)銷售已開始呈現(xiàn)出弱復蘇的態(tài)勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月百強房企單月銷售規(guī)模環(huán)比增長10%。

銀河證券研報指出，9月底以來，政策端發(fā)力穩(wěn)樓市、扭預期，多部門出臺下調(diào)利率、個稅退稅等措施，刺激剛需及改善性需求、穩(wěn)定預期，政策效果將逐步顯現(xiàn)，四季度銷售將繼續(xù)保持弱復蘇態(tài)勢。