在高息房貸下,營業(yè)貸違規(guī)流入樓市再次“死灰復(fù)燃”,這次經(jīng)營貸的“化身”不是首付“幫手”,而是“房貸置換”。
簡單來講,“房貸置換”指的是通過一系列包裝手法將高息的房貸轉(zhuǎn)為利息更低的經(jīng)營貸。在高息房貸較為普遍的情況下,這種號稱由專業(yè)中介做的轉(zhuǎn)貸生意越來越多。
那么,對于貸款人來說,轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸成本真的降低了嗎?這其中又有什么風(fēng)險?
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高息房貸轉(zhuǎn)貸,一次“中介費(fèi)”就上萬
“只需換息不還本金”“利率3.5%,速度快額度高”“500萬元房貸可省去百萬元利息”……近期,“房貸置換”的廣告充斥在社交媒體中。
對于中介機(jī)構(gòu)如何進(jìn)行高息房貸轉(zhuǎn)貸營業(yè)貸操作,新京報記者聯(lián)系上一家專門做轉(zhuǎn)貸生意的中介。該中介的工作人員稱,第一步,由中介方借“過橋資金”先把房貸結(jié)清;第二步,通過中介“包裝”成經(jīng)營者,“包裝”資料包括“營業(yè)執(zhí)照”“經(jīng)營流水”等使其符合經(jīng)營貸申請條件,然后拿房本向銀行申請經(jīng)營貸。
事實(shí)上,經(jīng)營貸指的是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品,借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款,貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。為了扶植中小經(jīng)營者,經(jīng)營貸的利率普遍較低,一般為3%-4%之間。
按照上述中介人員的推算,若一套房產(chǎn)需要貸款100萬元,期限10年,按照按揭貸款、抵押貸款年息分別為6.37%、3.6%計算,貸款置換之后,貸款人最多每個月可以少償還近2000元的利息。
不僅如此,對于貸款人眼下缺錢的現(xiàn)狀,上述中介人員還向記者介紹了一款“先息后本”的經(jīng)營貸還款方式:“在貸款期間,你只需要還息,不需要還本,在貸款期限到期時,再還本即可。比如,以100萬元的經(jīng)營貸為例,貸款期限為3年,年利率為3.1%,每月只需要兩千多元的利息,到期后需要償還本金。如果你覺得3年期限短,可以申請10年的期限,利率為3.7%左右,10年后才需要償還本金。”
那么,這樣一套包辦的轉(zhuǎn)貸操作需要收取多少中介費(fèi)呢?上述中介人員表示,“中介費(fèi)包括兩個部分,一是包裝費(fèi),單獨(dú)收取5000元,另外一筆是過橋資金利息費(fèi)用。假設(shè)借中介100萬元的“過橋資金”就需要支付1.5萬元的利息,那么包裝費(fèi)加上利息費(fèi)用共計2萬元?!边@僅僅是一次性辦理的中介費(fèi),如果經(jīng)營貸到期仍然需要續(xù)貸的話,同等條件不變的話,還將收取同樣的中介費(fèi),這樣下來,中介費(fèi)是疊加的,“越滾越大”。
對于此中存在的風(fēng)險,這名中介人員稱:“我做這個有2年了,經(jīng)手很多客戶的成功案例,營業(yè)執(zhí)照也都是現(xiàn)辦的,沒什么風(fēng)險?!?/p>
每隔固定年限需再次“倒貸”
根據(jù)不同銀行的要求,經(jīng)營貸一般有固定的期限,比如3年期,5年期等,時間越長利率越高。一旦固定期限到期,就面臨著“倒貸”,依然需要再次借“過橋資金”和付中介費(fèi)用,也就是說,此后每次申請經(jīng)營貸,都需要再次支付中介費(fèi)用。
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,目前,市場上又產(chǎn)生很多“貸款置換”的生意,主要是由于利差的存在,經(jīng)營貸主要是支持中小微企業(yè)的,其貸款利率都在4%以下,而不少“高位站崗”購房者的房貸利率可能在5%甚至6%以上,所以從需求端來講,市場是有這個需求的。
“經(jīng)營貸是支持中小微企業(yè)的,國家也控制流入房地產(chǎn)的資金比例,而經(jīng)營貸轉(zhuǎn)房貸的做法相當(dāng)于資金變相地流入了房地產(chǎn),對房地產(chǎn)行業(yè)本身帶來資金風(fēng)險。同時,如果用經(jīng)營貸去炒房,也加大了銀行貸款的風(fēng)險,一旦購房人資金鏈斷裂,銀行就會受到?jīng)_擊。”李宇嘉如是說。
值得一提的是,就政策層面而言,我國是禁止經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的。2021年,中國銀保監(jiān)會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(簡稱《通知》),對經(jīng)營貸流入房貸做了明令禁止,而且從多個維度進(jìn)行防范和懲治。
《通知》規(guī)定,要加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查,不得向無實(shí)際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款,對企業(yè)成立時間或受讓企業(yè)股權(quán)時間短于1年,以及持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的借款人,要進(jìn)一步加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審核,對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證,不得以企業(yè)證明材料代替實(shí)質(zhì)性審核。此外,《通知》還明確,一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款,壓降授信額度,并追究相應(yīng)法律責(zé)任。
從銀行角度來講,其對于經(jīng)營貸的審核也是非常嚴(yán)格,一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違規(guī)現(xiàn)象,銀行就會立刻進(jìn)行市場的終止,并要求借款人在短時間內(nèi)必須還清貸款。
律師:以欺騙手段獲取貸款或被追刑責(zé)
從法律層面來講,這種以高息房貸置換低息經(jīng)營貸的做法也面臨著風(fēng)險。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示:“對于購房人而言,這種行為有不小的風(fēng)險,一旦被查出將面臨停貸,或提前全額償還貸款的風(fēng)險,資信也會受到嚴(yán)重影響。與此同時,一旦停貸,若無法及時償還銀行貸款,將面臨已抵押的房產(chǎn)被拍賣。對于一些操作經(jīng)營貸置換房貸的中介或金融機(jī)構(gòu),一旦被查出,也會面臨被處罰的風(fēng)險,情節(jié)嚴(yán)重的,甚至還可能受到刑罰制裁。”
王玉臣進(jìn)一步指出,根據(jù)《刑法》第一百七十五條之一,“騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪”,以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等,給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失的,處三年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金;給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的,處三年以上七年以下有期徒刑,并處罰金?!?/p>
河南融業(yè)律師事務(wù)所王海濤分析稱:“一般來說,房貸是長期貸款,但是經(jīng)營貸是短期貸款,即便是有較長期的循環(huán)貸,可能也需要每年或每幾年進(jìn)行倒貸、需要資金過橋、產(chǎn)生一定的額外費(fèi)用。如果經(jīng)營貸到期后,銀行貸款政策的調(diào)整或者貸款人資信的變化,可能會面臨到期后,銀行拒絕續(xù)貸,那么貸款人就需要償清貸款,否則面臨違約風(fēng)險。”(新京報記者 徐倩 校對 柳寶慶)