百余地松綁也還沒能止住樓市的下滑，5月伊始，各大房企紛紛發(fā)布了4月的業(yè)績月報(bào)。5月8日，北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)發(fā)布的10余家50強(qiáng)房企的4月業(yè)績月報(bào)中，無論是4月單月還是前4月累計(jì)業(yè)績，均出現(xiàn)較大幅度的下滑，且平均跌幅超過50%，房企的生存狀況看起來依舊寒冷如冬。在“一行兩會一所”接連發(fā)聲、百余城松綁落地后，失去小陽春的樓市未來到底會走向何方?

平均跌幅超50%

萬科4月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額308.4億元，同比下降38%，碧桂園4月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額226.4億元，同比下降57.14%，旭輝4月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額101億元，同比下降61.83%……

wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在5月初各大房企紛紛發(fā)布的4月銷售業(yè)績月報(bào)中，基本都可以看到上述景象。在2022年3月中房協(xié)最新評判出的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP榜單中，萬科位列第一名，其合約銷售金額數(shù)據(jù)也是目前為止前50強(qiáng)中表現(xiàn)最好的，但是即便如此，同比數(shù)據(jù)依舊下跌了38%。

就4月單月數(shù)據(jù)來看，無論是頭部的萬科、碧桂園，還是旭輝、金茂等中堅(jiān)力量，亦或是出現(xiàn)融資困難的融信、雅居樂，不論各大房企目前狀況如何，歷史地位實(shí)力如何，4月的業(yè)績狀況均出現(xiàn)了一致的大幅下跌，部分房企的同比下跌幅度甚至高達(dá)近70%。

若僅僅是4月單月數(shù)據(jù)略顯單薄，整體結(jié)合1-4月數(shù)據(jù)來看，下跌趨勢依舊非常明顯。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年1-4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%;其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家;超百億房企57家，較去年同期減少46家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為155.2億元，權(quán)益銷售面積均值為109.1萬平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。

“現(xiàn)在的銷售難不只是在受疫情影響重的華東市場，北京市場3月剛剛有點(diǎn)起色，疫情再次反復(fù)。”華南某掙扎在警報(bào)線邊緣的房企分管營銷的副總裁透露，現(xiàn)在整體市場并沒有因?yàn)槎嗟厮山壎鴱?fù)蘇，反而地方在有些政策的執(zhí)行上面存在名里松綁暗里收緊的情況，鑒于當(dāng)前的市場，集團(tuán)已經(jīng)取消了一些沒有起色的區(qū)域公司獨(dú)立建制，例如，將北京公司合并進(jìn)西安公司，也沒有進(jìn)一步拿地的意愿。“說白了，大家都是寧愿不拿地，也不能拿錯地，收縮的意愿非常明顯。”

同樣的情況也出現(xiàn)在了此前以激進(jìn)著稱的西南某二十強(qiáng)房企上，該集團(tuán)執(zhí)行總裁也透露，今年的拿地政策是“原則上不擴(kuò)張”。

需求釋放不充分

“當(dāng)前樓市市場冰凍太深了，就當(dāng)前的政策力度還是不夠大。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水坦言。

劉水進(jìn)一步分析道，當(dāng)前的政策力度還是不夠大，對需求的刺激不夠充分，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策在松綁，限購、限貸是有條件的邊際調(diào)整，沒有完全放開，松綁力度較小，市場冰凍較深，不足以改變購房者預(yù)期。

在劉水看來，一線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策、市場變動具有示范和帶動作用，這些城市房地產(chǎn)政策及市場變動，會帶動二線城市及三四線城市房地產(chǎn)市場變動，進(jìn)而帶動全國房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。但就目前情況來看，一線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策沒有明顯放松，更多是個別二線城市及三四線城市房地產(chǎn)政策松動，這些城市影響力相對較小，對整個房地產(chǎn)市場的影響也較為有限。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，當(dāng)前政策持續(xù)寬松，但是房企的市場銷售數(shù)據(jù)并沒有買賬，充分說明了市場依舊面臨巨大壓力，除了受目前經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境制約以外，相關(guān)的松綁政策對需求的刺激并不充分，對于購房資格的一些限制性措施松綁還不夠，一些沒有購房資格的老百姓，需求是被壓抑的，這種需求反而是最容易被激活的。

全面支持政策有待落地

“冰凍三尺，烈火才能融化。”劉水在談到樓市如何才能走出寒冬時(shí)談到，國家層面要有明確的更大力度的政策支持，全面放松當(dāng)前限制性措施，支持住房需求釋放，盡快出臺全面支持政策，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售回暖。當(dāng)前房地產(chǎn)遇到的問題，如房企債務(wù)違約頻發(fā)、民營房企融資難、房地產(chǎn)投資增速下降過快、房企不斷裁員等等，只有房地產(chǎn)銷售回暖，這些問題才能解決。解決當(dāng)前房地產(chǎn)的問題，關(guān)鍵是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售回暖。

事實(shí)上，自進(jìn)入2022年以來，中央層面多次提及保障房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，全國已經(jīng)有百余個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營狀況自主下調(diào)了房貸利率，疊加一季度60多個城市發(fā)布了百余次房地產(chǎn)相關(guān)政策，央行、深交所等部門也同時(shí)發(fā)聲，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，包括支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)則進(jìn)一步表示，破解當(dāng)前房企難題，有兩方面很重要，一方面是一些限制措施要進(jìn)一步取消，優(yōu)惠政策力度要進(jìn)一步放大，充分釋放潛在需求;另一方面還需各地實(shí)實(shí)在在地去推動政策落地，不能推出了政策就了事，還要不斷地檢查政策效果，市場反應(yīng)，及時(shí)優(yōu)化和調(diào)整。

劉水還補(bǔ)充道，一些錯誤的觀念認(rèn)識也制約著房地產(chǎn)政策的調(diào)整，比如房地產(chǎn)不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，去年底國家部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)明確表達(dá)，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟(jì)重要支柱，對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)具有不可替代的作用。研究表明，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)在30%左右，直接及間接帶動就業(yè)上億人，是地方城市政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要財(cái)政來源，房地產(chǎn)發(fā)展是穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的重要抓手。

因此，劉水表示，“除了政策環(huán)境、金融環(huán)境以外，改變錯誤觀念，不要妖魔化房地產(chǎn)，要為房地產(chǎn)市場的恢復(fù)營造良好的輿論環(huán)境，這一點(diǎn)也十分重要”。

對于未來，嚴(yán)躍進(jìn)表示，市場的反應(yīng)是遲鈍的，盡管近四個月房企銷售數(shù)據(jù)下跌比較厲害，但是一些需求后續(xù)還是能夠被慢慢激活起來的。(記者 盧揚(yáng) 實(shí)習(xí)記者 孫永志)