面對即將到期的美元債兌付，中國奧園自曝“無力償還”。1月19日深夜，中國奧園公告宣布，經(jīng)審慎考慮流動性狀況，將不會支付1月20日以后到期美元債的剩余本金和利息;并透露，有意引入戰(zhàn)略投資者，為眼下的債務(wù)危機紓困。

從去年10月以來的掙扎自救，到眼下債務(wù)到期日來臨前的自曝“躺平”，中國奧園接下來能否迎來自己的“白衣騎士”呢?

“躺平”的債務(wù)應(yīng)對

根據(jù)中國奧園最新公告，該公司將不會支付于2022年1月到期票據(jù)的余下本金及最后一期利息。與此同時，在30天寬限期屆滿后，將不會支付于2023年、2024年到期票據(jù)的最新一期利息。

據(jù)悉，中國奧園上述美元票據(jù)將分別于2022年1月20日、1月23日以及2023年6月、2024年6月到期，未償還本金總額約為10.86億美元。

值得關(guān)注的是，除了上述即將到期的美元債，中國奧園其他境外金融債務(wù)也面臨違約風(fēng)險。中國奧園于公告中表示，經(jīng)審慎考慮流動性狀況，為求保留有限現(xiàn)金資源且對所有債權(quán)人保持公平以等待整體債務(wù)重組，公司擬就其他境外金融債務(wù)采取相同原則。

這也就意味著，因無法兌付上述到期債券及利息，觸發(fā)交叉違約條款，中國奧園所有其他境外金融負(fù)債項下或?qū)l(fā)生違約事件。

事實上，在此次“自曝”債務(wù)違約之前，中國奧園也曾積極“自救”。

公開資料顯示，中國奧園表態(tài)擬出售奧園健康部分股權(quán)，將廣東奧園城市更新集團19.62%的股權(quán)質(zhì)押給科學(xué)城(廣州)城市更新集團，折價出售香港燕貽大廈部分物業(yè)，將奧園荔灣東塱村舊改項目的49%股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給了世紀(jì)金源、擬處置境外4-5個項目……

奧園也曾努力在地產(chǎn)銷售端爭取收回更多回款。不過從近期披露的銷售簡報來看，該公司2021全年的銷售業(yè)績未達(dá)預(yù)期。根據(jù)中國奧園1月7日晚間披露的銷售簡報，2021年1-12月，該公司累計實現(xiàn)物業(yè)合同銷售金額約1210.3億元。按此計算，2021年全年，該公司完成全年1500億元銷售目標(biāo)的約80.7%。

至關(guān)重要的“引戰(zhàn)”

積極尋求外部戰(zhàn)略投資者，是中國奧園眼下解決公司債務(wù)危機最大的指望。該公司于公告中表示，正與顧問(包括法律、財務(wù)及其他顧問)通力合作，評估它的資本架構(gòu)、流動性，以及進(jìn)行盡職調(diào)查。

“本公司已特別委聘獨立財務(wù)顧問專家對本集團的營運情況進(jìn)行深入的盡職調(diào)查，以評估集團目前的流動性及現(xiàn)金流情況。評估及盡職調(diào)查的主要目的是為制定最佳重組方案提供基礎(chǔ)，務(wù)求根據(jù)債權(quán)人及其他持份者于本集團資本架構(gòu)內(nèi)的位置進(jìn)行公平對待。”中國奧園于公告中強調(diào)。

根據(jù)公告披露，中國奧園的外部專業(yè)顧問已于評估及盡職調(diào)查方面有重大進(jìn)展，該公司正與外部專業(yè)顧問緊密合作，以求完成必要的評估及盡職調(diào)查之后，適時盡快地向債權(quán)人及其他持份者提出重組建議。不過截至目前，該公司尚未與任何潛在投資者或買家訂立任何具法律約束力的協(xié)議。

記者了解到，中國奧園于2021年11月，已聘請鐘港資本作為財務(wù)顧問及年利達(dá)律師事務(wù)所作為法律顧問，以評估其資本結(jié)構(gòu)、財務(wù)狀況以及債務(wù)與流動性狀況，并就共同利益事項與債權(quán)人進(jìn)行透明對話。

對于當(dāng)前引戰(zhàn)投的最新進(jìn)展情況等問題，截至發(fā)稿，中國奧園方面未予記者回復(fù)。

不過，記者從一位接近中國奧園的知情人士處了解到，奧園已于近期正式啟動境外債務(wù)重組程序，相關(guān)境外債務(wù)重組方案有望在近期公布。就公司面臨的債務(wù)危機，奧園內(nèi)部此前專門成立了應(yīng)急小組，目前在廣東省政府及廣州市政府的協(xié)調(diào)下，奧園已經(jīng)和一些央企、國企進(jìn)行了接觸。

又將如何自救?

奧園的流動性危機，實際上早有端倪。嗅覺敏銳的評級機構(gòu)，也曾多次就中國奧園的流動性危機進(jìn)行示警。2021年10月15日，標(biāo)普將中國奧園的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”，將其未償付的高級無抵押票據(jù)的長期評級從“B”下調(diào)至“B-”。此后，穆迪、惠譽等評級機構(gòu)展開了一波針對奧園的評級下調(diào)。

在彼時的評級報告中，標(biāo)普指出，近期的資產(chǎn)處置并沒有完全減輕中國奧園的還款風(fēng)險。標(biāo)普認(rèn)為，該公司從出售中國香港地區(qū)羅便臣道項目獲得凈收益3億港元，奧園健康物業(yè)管理業(yè)務(wù)的潛在出售以及其他可能的短期項目處置，不太可能完全覆蓋2022年1月到期的6.88億美元離岸債務(wù)(或者相當(dāng)于45億元人民幣)。該公司執(zhí)行籌資計劃的時間已經(jīng)不多。并進(jìn)一步指出，中國奧園的流動性仍將緊張，原因是其用于償還債務(wù)的現(xiàn)有現(xiàn)金余額渠道受到抑制、到期債務(wù)規(guī)模龐大且現(xiàn)金生成能力減弱。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向記者表示，中國奧園此次“自曝”債務(wù)違約，透露出該公司資金壓力深化的訊號，同時也凸顯出其償債的疲態(tài)。

“企業(yè)當(dāng)前陷入流動性危機，是與自身發(fā)展策略有著不小關(guān)系的。此前盲目擴張規(guī)模，導(dǎo)致債務(wù)總額和負(fù)債比率顯著上升;另外，去年10月份起，多家評級機構(gòu)下調(diào)企業(yè)信用評級，給企業(yè)帶來最大的影響便是債權(quán)人的躁動，讓本就資金緊張的中國奧園又陷入了債權(quán)人要求提前清償債務(wù)的擠兌危機之中。大量即將到期的債務(wù)加上現(xiàn)金生成能力下降，致使中國奧園承受較為嚴(yán)重的流動性壓力。”關(guān)榮雪分析道。

對于中國奧園接下來的發(fā)展，關(guān)榮雪分析指出，一方面應(yīng)繼續(xù)積極尋求債務(wù)展期，為自身爭取一定的喘息時間;另一方面，應(yīng)加速項目去化回款，適當(dāng)出售非核心板塊項目為企業(yè)補給資金以緩解一定壓力。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也補充指出，中國奧園后續(xù)要和投資者積極做好溝通，盡量避免負(fù)面效應(yīng)影響公司自救紓困。

在關(guān)榮雪看來，引入戰(zhàn)略投資者是中國奧園化解危機的可行之舉，但由于現(xiàn)階段中國奧園流動性壓力不小，高風(fēng)險特征凸顯，加之市場信心不足，投資者多持謹(jǐn)慎態(tài)度，因此戰(zhàn)略合作伙伴的引入難度也不小。

“奧園要積極把握近期房地產(chǎn)市場各類救市或支持性政策，基于大環(huán)境的變化做重組方案、引入戰(zhàn)投，以使得企業(yè)能夠更好掌握主動權(quán)。眼下只有解決了戰(zhàn)略投資者的問題，后續(xù)企業(yè)其他問題的解決才會更加順暢。”嚴(yán)躍進(jìn)提示道。(記者關(guān)子辰榮蕾)