地方房企中，藍(lán)光發(fā)展屬于“野心非常大”那一類。

“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式下，從借殼上市當(dāng)年(2015年)不到200億元銷售額，到2019年的1015.37億元銷售額，藍(lán)光發(fā)展只用了4年便躋身千億行列。

進(jìn)入千億陣營(yíng)僅兩年，這家房企便為當(dāng)初的野心付出了代價(jià)。

2021年，藍(lán)光發(fā)展銷售額腰斬至465.62億元；營(yíng)收同比下降53.17%至201.2億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比巨幅減少518.92%，當(dāng)期虧損138.3億元。

圖源：藍(lán)光發(fā)展

到期未償還債務(wù)約328.22億元

不足總負(fù)債兩成

藍(lán)光發(fā)展的巨幅虧損源自三方面：經(jīng)營(yíng)虧損、減值計(jì)提與資產(chǎn)處置。

經(jīng)營(yíng)虧損方面，為化解債務(wù)危機(jī)，藍(lán)光發(fā)展先后拋售了醫(yī)藥板塊“迪康藥業(yè)”及物業(yè)板塊“藍(lán)光嘉寶”，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)縮減使得營(yíng)收同比減少19.56億元，進(jìn)而影響毛利貢獻(xiàn)減少。由于資金緊張導(dǎo)致項(xiàng)目逾期交付，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入較上年減少約204.87億元。疊加施工成本和材料成本上漲、調(diào)控政策影響及降價(jià)促銷等原因，藍(lán)光發(fā)展2021年由盈轉(zhuǎn)虧。

減值計(jì)提方面，藍(lán)光發(fā)展本期計(jì)提65.76億減值損失，主要為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

資產(chǎn)處置方面，處置下屬業(yè)管理公司及部分地產(chǎn)項(xiàng)目，減少本期合并報(bào)表利潤(rùn)總額7.97億元。

除各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)腰斬，藍(lán)光發(fā)展還面臨債務(wù)纏身。

自2021年7月出現(xiàn)債務(wù)逾期以來，截至2022年4月22日，藍(lán)光發(fā)展累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì)328.22億元，占其總負(fù)債的比例為19.58%。

截至去年底，該公司累計(jì)15只債券到期未償，多只債券被多家信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為C級(jí)或D級(jí)。

同期，該公司貨幣資金賬面余額55.24億，一年內(nèi)到期的有息金融負(fù)債本金余額為407.34億元；凈負(fù)債率為639.14%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為93.63%。

與此同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展控股股東藍(lán)光集團(tuán)持有股份中的13.34億股被司法凍結(jié)，或面臨控股股東被動(dòng)減持導(dǎo)致的公司控制權(quán)不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

藍(lán)光發(fā)展的審計(jì)機(jī)構(gòu)信永中和在年報(bào)中寫道，上述情況疊加公司存在大額虧損等情況和事項(xiàng)，“表明存在可能導(dǎo)致對(duì)藍(lán)光發(fā)展公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生重大疑慮的重大不確定性。”

目前，藍(lán)光發(fā)展正在化解債務(wù)問題，但尚未披露具體的方案。其表示，公司已成立由董事長(zhǎng)直接領(lǐng)導(dǎo)的債務(wù)應(yīng)急管理專項(xiàng)工作組，并聘請(qǐng)境內(nèi)外債務(wù)重組顧問，以開展債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作及就不同類型負(fù)債制定針對(duì)性化解方案。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盡出

未來路在何方

要實(shí)現(xiàn)自我造血與補(bǔ)血，銷售回暖與處置資產(chǎn)是最直接的方式，但去年下半年樓市下行以來，仍在繼續(xù)探底。雖有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)今年二季度將觸底企穩(wěn)，但仍難言樂觀。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企1—4月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低50.2%，較一季度的47%進(jìn)一步擴(kuò)大。

今年一季度，藍(lán)光發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額14.06億元，其中合并報(bào)表權(quán)益銷售金額為4.92億元，同比分別減少94.4%、97.5%。同期，該公司房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工面積為0。

除卻大環(huán)境基本面較差影響，投資布局三四線城市也使得藍(lán)光發(fā)展去化存在一定困難。

該公司曾不惜高溢價(jià)重倉(cāng)三四線甚至四五線城市，雖近年逐步回歸新一線、二線及強(qiáng)三線城市，但截至去年末，除大本營(yíng)成都外，藍(lán)光發(fā)展房地產(chǎn)儲(chǔ)備仍主要集中在低線城市為主的滇渝區(qū)域及華中區(qū)域，如吉安、巢湖、南陽(yáng)、襄陽(yáng)等城市，兩大區(qū)域占其總儲(chǔ)備的比例分別為 19.7%、23.4%。

此外，在房企均重倉(cāng)高能級(jí)城市的當(dāng)下，藍(lán)光發(fā)展手頭的資產(chǎn)也顯得不那么優(yōu)質(zhì)，處置資產(chǎn)存在難度。

持有型物業(yè)方面，一季度藍(lán)光發(fā)展房屋出租率雖同比上升，但可供出租面積、平均租金均大幅減少。

物業(yè)服務(wù)被視為“房企的未來”，藍(lán)光嘉寶服務(wù)也是絕對(duì)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收及利潤(rùn)分別為27.34億元、5.5億元，總在管面積也達(dá)1.299億平方米。

但隨著去年2月，藍(lán)光發(fā)展宣布以48.46億元對(duì)價(jià)出售藍(lán)光嘉寶服務(wù)約64.62%予以碧桂園服務(wù)，該公司將“未來”拱手讓人。

這家曾經(jīng)的四川地產(chǎn)“一哥”，是否還能找到重返輝煌的路？