潛在購房者會不會買房，取決于三個因素：購房意愿、購房資格、購房能力

文 | 陳汐 鄭慧

編輯 | 劉建中

2021年下半年，房地產(chǎn)市場開始降溫。到了2021年4季度，房地產(chǎn)市場已經(jīng)寒意逼人。此時絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)的交易量同比顯著下降，wind30大中城市商品房成交面積同比下降22.3%。泉州、常州、鄭州、揚州、重慶等城市的交易量同比下降超過50%（見表2）。

這種狀況讓市場各方都感到不安。2022年春節(jié)過后，全國各地的房地產(chǎn)政策開始調(diào)整。兩個多月過去了，政策效果如何？《財經(jīng)十一人》做了一番研究。研究對象是2021年GDP排名前40的城市（見表1）

表1：2021年中國城市GDP排名40強

相對于價格，成交量是更重要、更領先的指標，所以咱們一起看看這40個城市今年3月和4月的房地產(chǎn)成交量情況。排名所用的數(shù)據(jù)來自wind數(shù)據(jù)庫中的住宅類商品房成交面積。

26個城市3月交易回暖排名

40個城市中，參與排名的只有26個，原因如下：

有些城市的月度交易數(shù)據(jù)來自當月每日交易量的加總，這種城市有22個，它們是：北京、上海、廣州、深圳、蘇州、成都、杭州、武漢、南京、寧波、青島、無錫、佛山、濟南、福州、泉州、常州、溫州、廈門、紹興、揚州、嘉興。還有些城市的月度交易數(shù)據(jù)直接來自于wind數(shù)據(jù)庫，這種城市有4個，它們是：重慶、天津、鄭州、東莞。

有14個城市的數(shù)據(jù)不完整，所以沒有參與排名，它們是：長沙、合肥、南通、西安、唐山、徐州、大連、昆明、濰坊、南昌、鹽城、石家莊、泰州、臺州。

我們將用“回暖值”來排名?；嘏?2022年3月交易量同比變化率-2021年4季度交易量同比變化率。

為何這個數(shù)據(jù)可以相對客觀地反映今年3月份房地產(chǎn)交易的回暖情況呢？

首先，2020年8月到2021年8月之間，各城市房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，成交量穩(wěn)定。2021年3月是2022年3月比較的基準，2020年4季度是2021年4季度比較的基準。2021年3月和2020年4季度這兩個基準都處于穩(wěn)定期內(nèi)。把它們作為比較的基準，可以排除基準期情況差異過大帶來的“基期效應”。

第二，我們沒有選擇2022年1月和2月數(shù)據(jù)，一是因為那時各地的限購松綁政策、購房鼓勵政策還沒有全部出臺；二是因為每年春節(jié)假期發(fā)生的時間不同，數(shù)據(jù)不穩(wěn)定。

第三，我們采用同比數(shù)據(jù)可以排除季節(jié)性因素的影響。因此“回暖值”可以衡量今年3月份房地產(chǎn)交易情況是否比去年4季度有所改善。如果某城市的“回暖值”為正，則表明與2021年4季度相比，今年3月份房地產(chǎn)成交情況有所回暖；反之，如果“回暖值”為負，則表明與2021年4季度相比，今年3月份成交情況有所惡化。

測算結果見表2。

表2: 3月份26城房地產(chǎn)交易回暖排名

表2顯示今年3月份有5個城市的房地產(chǎn)交易開始回暖，它們是東莞、濟南、鄭州、泉州、寧波。其中，泉州“回暖值”為14.3%，表明有所回暖。但“回暖”并不是真的暖了。打個比方，氣溫從零下30度變?yōu)榱阆?5度，的確“回暖”了，但氣溫還是很冷。泉州3月份房地產(chǎn)成交量同比下降了81%，房地產(chǎn)市場仍處寒冬。

鄭州非常希望房地產(chǎn)市場回暖，所以政策頻出。今年3月2號它曾發(fā)布“救市19條”。在諸多政策之下，其“回暖值”為15.1%。和泉州一樣，此“回暖”不是真暖。和去年同期相比，鄭州3月份成交量仍然下降了44%。

東莞的“回暖值”接近40%，回暖非常明顯。去年4季度，東莞成交量同比下降了44.5%，而今年3月份，成交量幾乎與去年同期持平。如果單看3月份成交量同比數(shù)據(jù)，東莞排名第2。

寧波的“回暖值”為6.2%，和去年4季度比可算微微回暖。寧波今年3月份成交量同比下降30%，在這26個城市中，這個成績已算優(yōu)秀。單看3月份成交量同比數(shù)據(jù)，寧波和深圳排名并列第4，好于其他21個城市的房地產(chǎn)成交情況。所以，寧波的房地產(chǎn)市場還算不錯。

在參與排名的26個城市中，濟南的“回暖值”為35.5%，排名第二。而且濟南是今年3月份唯一交易量同比上升的城市。在全國各主要城市中，近幾年來雖然濟南GDP僅排在20左右，人均GDP僅排名30左右，但是濟南的房地產(chǎn)市場一直比較健康，供需相對平衡。2020年濟南房價收入比為8.8，在一二線城市中處于最低區(qū)間。

成都、上海、福州、紹興、杭州排在最后5名。這表明，與去年4季度相比，這幾個城市今年3月份的房地產(chǎn)交易量顯著降低。但需要注意，如果以去年4季度交易量同比數(shù)據(jù)排名，這5個城市剛好是這26個城市中的前5名。這說明，去年4季度交易量表現(xiàn)最好的5個城市，最終都沒能抵抗住房地產(chǎn)市場的寒流。這5個城市排名在最后，不是因為3月份它們的房地產(chǎn)市場比其他城市更冷，而是因為4季度表現(xiàn)太優(yōu)秀。對照之下，它們的“轉(zhuǎn)暖值”最低，排到了最后。

去年4季度和今年3月份，交易量同比下降都不超過35%的城市僅有6個，占比為23%。它們是濟南、天津、深圳、蘇州、北京、成都。可以認為這6個城市受到房地產(chǎn)寒流的影響相對較小。剩余的77%受到影響則較大，或者說這次寒流嚴重影響了四分之三以上的大城市。

在房地產(chǎn)市場上，人們看重兩個時間段的交易情況，一是3-4月份的“小陽春”，二是9-10月份的“金九銀十”。3月和4月同屬“小陽春”，情況相近，可以加以比較。我們繼續(xù)看4月相較3月的回暖情況。

19個城市4月份交易回暖排名

到我們截稿時，26個城市中有19個的數(shù)據(jù)更新到2022年4月21日。我們加總2022年4月1日到21日的交易數(shù)據(jù)，并與3月同期數(shù)據(jù)相比較。上文說過，3月與4月時間緊鄰，季節(jié)性影響較小，所以4月與3月之間的變化可以反映交易量回暖情況。

表3: 4月份比3月份的交易量變化率

在19個城市中，上海由于疫情管控原因暫不考慮。其他18個城市，4月比3月回暖的城市有8個。其中，常州、北京、泉州、深圳成交量大幅上升45%以上。常州和泉州交易量上升主要由于3月交易量同比都下降了80%以上。所以，這兩個城市是因為3月過冷導致的轉(zhuǎn)暖，城市本身“并不暖”。

但北京和深圳3月交易量同比下降都僅約30%，而它們4月交易量比3月上升45%以上。雖然上海情況特殊，廣州數(shù)據(jù)缺失，但以上數(shù)據(jù)很可能反映出超一線城市的交易量回暖。

武漢4月比3月雖然上升21%，但其3月同比下降46%，所以武漢只是有回暖苗頭，不能算真正回暖。

綜合表2，表3，在今年3月和4月的“小陽春”期間，交易量明顯回暖的城市有北京、深圳、東莞、濟南。整體來說，在往年成交相對火熱的“小陽春”里，今年大多數(shù)城市啞火了。

如何更好地發(fā)揮政策效果？

在我們分析的26個城市中，3月份交易量明顯回暖的僅東莞、濟南。在接下來的18個城市分析中，4月份交易量明顯回暖的僅北京、深圳。

這說明春節(jié)后各城市出臺的眾多房地產(chǎn)政策并沒有產(chǎn)生顯著效果。限貸、限購等政策在控制市場過熱時幾乎立竿見影，但反向操作的升溫效果卻不理想。當然，有些讀者可能會說，“松綁政策發(fā)揮效力需要時間，目前大部分政策出臺還不到2個月，所以看不出明顯效果?！钡枪P者擔心，可能經(jīng)過相當長的時間之后，這些政策的效果仍然不理想。

潛在購房者會不會買房，取決于三個因素：購房意愿、購房資格、購房能力。當市場熱度高的時候，購房意愿強烈，所以要限制資格和能力。房地產(chǎn)限購限貸政策提高了門檻，增加了購房難度，從而減少了購房者。但如果市場冰寒，購房者本來就沒有購房意愿。此時房地產(chǎn)政策就算松綁，也難以讓購房者產(chǎn)生購房意愿。這就好像如果牛想喝水，繩子可以拉住牛。但如果牛不想喝水，繩子卻很難推牛去喝。

政策當然可以改變預期，但當前條件下，想要形成房地產(chǎn)成交量、成交價將在短期內(nèi)回升的預期非常難。降低房貸利率的確可以降低購房成本，降低購房門檻，但短時間內(nèi)無法改善購房意愿。

客觀上，中國房地產(chǎn)市場存在諸多不利因素：第一、生育率下降、城市化趨緩導致部分城市供大于求；第二、疫情等因素導致收入下降；第三、很多城市房價過高。

中國購房者購房意愿下降，還因為面臨很多不確定：房價會不會下跌？未來收入是否穩(wěn)定？房產(chǎn)稅會不會征收？未來留在一二線城市還是去三四線城市？

那么如何促進房地產(chǎn)市場回暖呢？筆者試著提幾個建議。

第一、穩(wěn)定收入預期。沒有穩(wěn)定的收入預期，即使下調(diào)首付比例，降低房貸利率，居民購房意愿也難以改善。為了穩(wěn)定收入，除了投資新基建，更應該重視改善外貿(mào)。改善外貿(mào)還可以打破人民幣貶值預期，這也有利于房地產(chǎn)市場回暖。

第二、降低房價不確定性。引導各地方一次性降低房屋備案價。價格雖然下降，但確定性增強。這可以避免潛在購房者由于擔心房價未來持續(xù)下跌而不買房。

第三、在保持金融穩(wěn)定的前提下，降低首付比例，尤其是二套房的首付比例。

第四、各城市不要繼續(xù)開發(fā)新區(qū)，同時大力建設保障性公租房。建立公租房，既解決無房者的居住問題，也會減少商品房供給。供給減少，預期就會改善。

還有一些政策，筆者覺得可以在某些城市試點運行。比如購買房屋之后如果產(chǎn)生跌價，有關部門評估之后可以用于抵扣稅務。

新中國歷史上有過三次嬰兒潮，第三次嬰兒潮的發(fā)生時間是1986-1990年。從歷史數(shù)據(jù)看，個人首次置業(yè)往往出現(xiàn)在25歲-33歲之間，平均是29歲。即使有些學者認為首次購房平均年齡在變大，但平均值不會超過33歲。現(xiàn)在是2022年，首次置業(yè)高峰很可能已經(jīng)遠去。

所以，除了關注剛性購房需求之外，政策也應該關注二次置業(yè)需求。二次置業(yè)大約出現(xiàn)在34-42歲，平均是38歲。所以未來幾年二次置業(yè)還有潛力可挖。這也許可以成為未來住房政策的一個著力點。