近日狂賣1500多億的華夏中國(guó)交建REIT余溫尚在，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則已經(jīng)“箭在弦上”。

4月15日晚間，上交所就基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則公開征求意見，REITs市場(chǎng)建設(shè)又進(jìn)入里程碑式的新階段。

剛剛在4月12日，華夏基金發(fā)布公告，今年首單公募REITs——華夏中國(guó)交建REIT，在比例配售前的募集規(guī)模高達(dá)1524億元，公眾發(fā)售部分配售比例為0.84%，刷新公募基金配售比例的歷史最低紀(jì)錄。

行業(yè)人士認(rèn)為，公募REITs產(chǎn)品之所以受到大量資金的追捧，產(chǎn)品存在稀缺性、出現(xiàn)“供不應(yīng)求”是重要原因，REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格也大幅溢價(jià)。而基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募機(jī)制的推出，對(duì)滿足投資者穩(wěn)健類投資需求，平穩(wěn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，以及提高市場(chǎng)流動(dòng)性等大有裨益。

擴(kuò)募規(guī)則來了！

REITs市場(chǎng)建設(shè)邁入重要環(huán)節(jié)

4月15日，上海證券交易所發(fā)布消息，為進(jìn)一步深入推進(jìn)公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）試點(diǎn)，規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施基金新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件、程序、信息披露、停復(fù)牌要求及擴(kuò)募發(fā)售相關(guān)安排等事項(xiàng)，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，上交所起草了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），并向社會(huì)公開征求意見。

《指引》是上交所規(guī)范和引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及相關(guān)擴(kuò)募、信息披露等事項(xiàng)的基本規(guī)則，對(duì)新購(gòu)入項(xiàng)目業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點(diǎn)、擴(kuò)募份額發(fā)售等關(guān)鍵事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定。

擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體依托市場(chǎng)機(jī)制增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購(gòu)活動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)REITs作為“資產(chǎn)上市平臺(tái)”的長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)值和持續(xù)發(fā)展能力。支持運(yùn)作良好的REITs通過擴(kuò)募機(jī)制做大做強(qiáng)、健全正向激勵(lì)機(jī)制，也是形成市場(chǎng)化優(yōu)勝劣汰、促進(jìn)投融資良性循環(huán)、提升REITs整體市場(chǎng)表現(xiàn)的重要途徑。

據(jù)悉，《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》主要按照以下思路制定：一是堅(jiān)持市場(chǎng)化理念，以上市公司為參考范本，并強(qiáng)調(diào)REITs的資產(chǎn)特性。二是明確市場(chǎng)預(yù)期，參照首次發(fā)售相關(guān)要求，并加強(qiáng)信息披露。三是按照急用先行的原則，以新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為著力點(diǎn)，并規(guī)范募集資金其他用途。

《指引》共7章56條，主要明確了新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件，明確購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的程序安排，明確信息披露管理及停復(fù)牌要求，明確擴(kuò)募購(gòu)入資產(chǎn)的發(fā)售和定價(jià)安排。

基金君整理了《指引》內(nèi)容的幾大關(guān)注點(diǎn)：

三種擴(kuò)募方式

公開擴(kuò)募原持有人可優(yōu)先配售

根據(jù)基金君的采訪，多位公募基金投研人員表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募的難點(diǎn)主要在定價(jià)方面，由于REITs擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，同時(shí)，還要兼顧基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素，如何合理的定價(jià)對(duì)各方都具有一定的難度。

《指引》根據(jù)擴(kuò)募發(fā)售對(duì)象的不同，分為向原持有人配售、公開擴(kuò)募、定向擴(kuò)募等三種方式，并對(duì)每種方式的定價(jià)做出了具體規(guī)定，充分考慮了各方利益，實(shí)現(xiàn)投資者利益的保護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施REITs的良性發(fā)展。

根據(jù)《指引》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募可以向不特定對(duì)象發(fā)售，包括向原持有人配售和公開擴(kuò)募，也可以向特定對(duì)象發(fā)售，即定向擴(kuò)募，共有三種擴(kuò)募方式。涉及向原持有人配售和公開擴(kuò)募的，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)根據(jù)規(guī)定停復(fù)牌。

其中，向原持有人配售的，明確向原持有人配售上限不超過配售前基金份額總額的50%，持有份額不低于20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人、新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人或者其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，應(yīng)當(dāng)承諾認(rèn)購(gòu)基金份額的數(shù)量。此外，進(jìn)一步細(xì)化了配售失敗情形、配售對(duì)象及價(jià)格的要求。

明確基礎(chǔ)設(shè)施基金公開擴(kuò)募的，可以全部或者部分向權(quán)益登記日登記在冊(cè)的原基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人優(yōu)先配售，其他投資者可以參與優(yōu)先配售后的余額認(rèn)購(gòu)。

公開擴(kuò)募的發(fā)售價(jià)格可以由基金管理人、財(cái)務(wù)顧問（如有）根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格和新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值等有關(guān)因素合理確定，但發(fā)售價(jià)格應(yīng)不低于發(fā)售階段公告招募說明書前20個(gè)交易日或者前1個(gè)交易日的基礎(chǔ)設(shè)施基金二級(jí)市場(chǎng)均價(jià)。

定向擴(kuò)募的，明確基礎(chǔ)設(shè)施基金定向擴(kuò)募發(fā)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合基金持有人大會(huì)決議規(guī)定的條件，且每次發(fā)售對(duì)象不超過35名?？紤]到REITs收益穩(wěn)定、波動(dòng)率相對(duì)較低的產(chǎn)品特征，定向擴(kuò)募發(fā)售價(jià)格應(yīng)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價(jià)的90%。此外，進(jìn)一步細(xì)化了定向擴(kuò)募定價(jià)機(jī)制及鎖定期相關(guān)安排。

新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目條件

運(yùn)作時(shí)間滿12個(gè)月且運(yùn)營(yíng)良好

按照《指引》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)，有利于增強(qiáng)基金持續(xù)運(yùn)作水平，相關(guān)變化不會(huì)影響基金保持健全有效的治理結(jié)構(gòu)和當(dāng)前持有項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金的要求是，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)，投資運(yùn)作穩(wěn)健，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范，運(yùn)作時(shí)間原則上滿12個(gè)月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況良好。

主要參與機(jī)構(gòu)，明確了基金管理人、基金托管人、持有份額不低于20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人等主體應(yīng)當(dāng)符合的條件。

對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要求是，擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與首次發(fā)售要求一致，交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)公允。

資金來源方面，明確新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金來源可以是留存收益、對(duì)外借款或者擴(kuò)募等一種或多種方式。

對(duì)原始權(quán)益人要求，新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)符合首次發(fā)行相關(guān)條件。

明確程序安排

規(guī)范盡職調(diào)查和關(guān)聯(lián)交易

《指引》明確了實(shí)施和申報(bào)程序的安排，存續(xù)期購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的全流程環(huán)節(jié)，包括磋商、首次披露、盡職調(diào)查、持續(xù)披露、審核程序、持有人大會(huì)、交易實(shí)施、擴(kuò)募份額發(fā)售及申請(qǐng)上市等。

一是實(shí)施主要程序?；鸸芾砣税凑铡皼Q議購(gòu)入項(xiàng)目-履行證監(jiān)會(huì)變更注冊(cè)程序-取得證監(jiān)會(huì)批文-召開持有人大會(huì)（如需）”的程序?qū)嵤?/p>

二是持有人大會(huì)相關(guān)事宜。明確持有人大會(huì)通知時(shí)間、公告時(shí)間、表決事項(xiàng)以及停牌要求。

三是交易實(shí)施程序。交易實(shí)施中，基金管理人應(yīng)持續(xù)做好信息披露。基金完成變更注冊(cè)程序后，交易方案存在重大調(diào)整的，變更后需重新履行注冊(cè)程序和持有人大會(huì)的決策程序（如需）。

四是擴(kuò)募發(fā)售上市程序。規(guī)范了申請(qǐng)擴(kuò)募基金份額上市的申請(qǐng)文件和公告要求。

在程序安排的同時(shí)，《指引》還規(guī)范了盡職調(diào)查和關(guān)聯(lián)交易。

《指引》要求，基金管理人嚴(yán)控購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的質(zhì)量，參照首次發(fā)行要求進(jìn)行全面盡職調(diào)查，可聯(lián)合資產(chǎn)支持證券管理人開展盡職調(diào)查，并聘請(qǐng)必要的中介機(jī)構(gòu)出具相關(guān)專業(yè)意見。對(duì)于涉及關(guān)聯(lián)交易的，基金管理人必須聘請(qǐng)獨(dú)立第三方財(cái)務(wù)顧問出具顧問報(bào)告。

同時(shí)，《指引》明確了審核程序。明確上交所參照首次發(fā)售標(biāo)準(zhǔn)審核涉及新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的基金產(chǎn)品變更和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請(qǐng)，審核結(jié)果為出具無異議函或者作出終止審核決定?；鸸芾砣隧毎凑丈陥?bào)和問詢進(jìn)展進(jìn)行相應(yīng)的披露和公告。

明確信息披露要求

停牌時(shí)間不得超10個(gè)交易日

《指引》對(duì)保密義務(wù)和披露要求進(jìn)行了明確。貫徹“以信息披露為中心”和公平向所有投資者披露的原則，要求參與交易的各方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向基金管理人通報(bào)信息、配合基金管理人披露。規(guī)范保密責(zé)任，要求交易參與各方對(duì)交易價(jià)格等敏感信息負(fù)有保密義務(wù)，嚴(yán)禁交易各方或信息知情人利用敏感信息進(jìn)行內(nèi)幕交易。

停復(fù)牌安排方面，《指引》要求，堅(jiān)持審慎停牌原則和分階段披露交易情況，停牌時(shí)間不得超過10個(gè)交易日。對(duì)于無法在停牌期限屆滿前完成相關(guān)事項(xiàng)籌劃，但國(guó)家有關(guān)部門對(duì)于相關(guān)事項(xiàng)的停復(fù)牌時(shí)間另有要求的，可申請(qǐng)繼續(xù)停牌，但連續(xù)停牌時(shí)間原則上不得超過25個(gè)交易日。

上交所表示，下一步，上交所將根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)統(tǒng)一部署，認(rèn)真梳理研究社會(huì)各方提出的相關(guān)修改建議，充分吸收采納有益意見，盡快修訂并正式發(fā)布《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》；同時(shí)，做好REITs擴(kuò)募業(yè)務(wù)的技術(shù)準(zhǔn)備工作，推動(dòng)成熟REITs擴(kuò)募項(xiàng)目盡快落地，打通REITs業(yè)務(wù)全流程，形成示范效應(yīng)。