繼長沙、青島、廈門等地下發(fā)調(diào)整政策后，南京市也迎來預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)！

4月14日，中國證券報記者向相關(guān)人士確認(rèn)，近日，南京市住房保障和房產(chǎn)局與中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點使用銀行保函的通知》，自印發(fā)之日起試行一年。

對于南京市此次政策調(diào)整，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這次政策的核心要點是商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點使用銀行保函。通俗來說，銀行可以提供擔(dān)保，然后房企就可以把預(yù)售資金提取出去。換而言之，過去預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管控比較嚴(yán)，一些房企的銷售資金是不能隨便提取的。而現(xiàn)在有了可以提取的通道，可以緩解資金壓力。

不超過預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%

文件稱，該通知出臺的背景，是為逐步建立商品房預(yù)售資金分類監(jiān)管機制，提高預(yù)售資金使用效率，保障預(yù)售資金用于工程建設(shè)，促進(jìn)南京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)南京市新規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金。當(dāng)出現(xiàn)索賠情形并發(fā)起索賠時，監(jiān)管銀行按照監(jiān)管機構(gòu)出具的書面索賠文書啟動索賠，由保函出具銀行將索賠資金存入監(jiān)管賬戶或指定賬戶。

開發(fā)企業(yè)申請等額資金保函替換后，預(yù)售資金賬戶監(jiān)管額度內(nèi)的余額，須滿足項目后續(xù)1年內(nèi)建設(shè)資金需求；且保函替換資金不得超過項目預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%。

辦理進(jìn)度方面，經(jīng)相關(guān)銀行預(yù)審?fù)ㄟ^的項目，開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機構(gòu)提交項目保函意向申請表及資金監(jiān)管補充協(xié)議，監(jiān)管機構(gòu)一般應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成審核；審核通過的，對開發(fā)企業(yè)提供的資金監(jiān)管補充協(xié)議予以確認(rèn)，資金監(jiān)管補充協(xié)議內(nèi)容包含保函文本基本內(nèi)容，作為保函出具銀行后續(xù)工作依據(jù)。

通知要求，監(jiān)管機構(gòu)在接到銀行保函開具通知后，完成相應(yīng)備案手續(xù)，資金監(jiān)管銀行一般應(yīng)在3個工作日內(nèi)為開發(fā)企業(yè)辦理相應(yīng)額度保函資金撥付手續(xù)。

多城調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策

3月中旬以來，長沙、青島、廈門等重點城市已紛紛出臺預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)整政策。

3月16日，長沙市房屋交易管理中心下發(fā)《關(guān)于長沙市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)上線運行有關(guān)工作的通知》。其中明確，將于近期升級長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公積金貸款等所有新建商品房預(yù)售資金，須全額存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

長沙市要求，新建商品房預(yù)售資金經(jīng)由統(tǒng)一預(yù)售資金清算專戶完成資金清算后，即時轉(zhuǎn)入各項目對應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。正常情況下，預(yù)售資金到達(dá)清算專戶后，當(dāng)天完成轉(zhuǎn)入項目對應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。各預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶開戶銀行需認(rèn)真做好預(yù)售資金流水審核，對不明資金進(jìn)賬，要及時進(jìn)行清理清退，預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶原則上只允許接收購房款項。

3月17日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（征求意見稿）》，進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項目工程建設(shè)，保障資金安全，優(yōu)化營商環(huán)境，維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從青島市的征求意見稿來看，監(jiān)管資金額度有望覆蓋項目竣工交付所需的資金。預(yù)售資金監(jiān)管按照工程建設(shè)進(jìn)度設(shè)置相應(yīng)控制節(jié)點，控制節(jié)點及監(jiān)管資金留存比例為：當(dāng)建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時，監(jiān)管資金留存比例為60%；當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂，取得《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗收報告》時，監(jiān)管資金留存比例為30%；當(dāng)單體竣工驗收合格，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》時，監(jiān)管資金留存比例為15%；當(dāng)項目辦理商品房現(xiàn)售備案或首次登記并按規(guī)定交存首期房屋專項維修資金后，終止監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評定結(jié)果，對等級較高的企業(yè)，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例。

4月6日，廈門市住房保障和房屋管理局發(fā)布通知，就明確預(yù)售初始留存資金額度和后續(xù)留存資金額度有關(guān)事項予以通知：預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金初始留存資金額度按預(yù)售項目工程總造價的120％計（其中包含工程總造價20％的風(fēng)險金）。

廈門市規(guī)定，后續(xù)留存資金額度按照以下工程進(jìn)度確定：完成主體結(jié)構(gòu)工程四分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的75％；完成主體結(jié)構(gòu)工程二分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的50％；主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，留存資金額度為初始留存資金額度的25％；完成外立面施工的，留存資金額度為初始留存資金額度的15％；項目竣工的，留存資金額度為初始留存資金額度的5％。

（原標(biāo)題：又一重點城市放松商品房預(yù)售款監(jiān)管！最高可撥付60%監(jiān)管資金，5個工作日內(nèi)完成審核）