挨打了大半年的房地產(chǎn)板塊在悲觀、懷疑中不斷復(fù)蘇上漲。
地產(chǎn)股的“絕地反擊”,源于3月16日的一次強(qiáng)有力的官方定調(diào),之后就是一發(fā)不可收拾,多個交易日出現(xiàn)了板塊集體性上漲,有些個股連續(xù)漲停,3周房地產(chǎn)指數(shù)漲幅高達(dá)16.64%,漲幅在眾多板塊里一騎絕塵。
如今整個大市投資環(huán)境慘淡,賺錢效應(yīng)差,現(xiàn)階段賺錢效應(yīng)好的地產(chǎn)股行情還能不能買,相信是不少投資人所思考的問題。
從民營地產(chǎn)的上漲邏輯原由來看,我認(rèn)為民營地產(chǎn)掀起的行情大有可能已經(jīng)到中后期階段。
一、博弈政策,資金兇狠
國內(nèi)疫情超預(yù)期的演繹,市場對需求收縮的擔(dān)憂以及尚未看到貨幣政策出臺的背景下,作為銷售規(guī)模接近20萬億地產(chǎn)行業(yè)且還有眾多產(chǎn)業(yè)鏈公司,穩(wěn)定地產(chǎn)重要性尤為凸顯。
根據(jù)美銀預(yù)測,Q1的GDP增長約4.3%,離5.5%增速尚有較大差距,要想實現(xiàn)GDP5.5增速少不了地產(chǎn)行業(yè)的“添瓦加磚”,困境反轉(zhuǎn)的本質(zhì)就是在博弈政策拐點(diǎn),即政策邊際放松。
政策開始從吹風(fēng)到加大力度刺激樓市回暖。
早在2021年年底,中央逐步表態(tài)支持首套剛需及改善性需求,但各地政府在寬松樓市行動上束手束腳,稍有點(diǎn)風(fēng)吹草動就刪文、辟謠。
先是六部部委表態(tài)釋放維穩(wěn)信號,接下來是各地方政府將“因城施政”的政策更加大膽的落實到行動,中指研究院不完全統(tǒng)計,2022年一季度已有60余城發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策超百次,主要針對性放松限購、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼。
其次,即使目前國內(nèi)例如上海、深圳遭到疫情的打擊,居民消費(fèi)需求不振,3月單月制造業(yè)、服務(wù)業(yè)PMI分別為49.5、46.7,分別下降0.7%、3.8%。
經(jīng)濟(jì)不大好的情況下,國常會仍堅持今年5.5%GDP增速指引,并多次表示采用貨幣政策調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì),彰顯政府決心。
因為國家過往給的指引從來沒有miss過,所以就有不少市場資金在憧憬降息、降準(zhǔn)的貨幣政策的到來。
政策東風(fēng)到來后,游資風(fēng)格明顯,股價超前透支預(yù)期。
不少民營地產(chǎn)股從低位在短短的三周內(nèi)漲幅接近100%,成交量暴增,走出趨勢性機(jī)會。
漲幅排在前十位地產(chǎn)公司的基本屬于市值小,機(jī)構(gòu)低配的不知名地產(chǎn)公司,背后的邏輯是容易拉升,減少博弈難度,例如天?;?5個交易日里面11日漲停。
相對具備基本面,屬于機(jī)構(gòu)重配的地產(chǎn)公司例如新城控股,5天漲幅僅為4.17%,120日漲幅為-15.42%。
享受短期地產(chǎn)板塊的暴力拉升自然就需要警惕風(fēng)險。
游資風(fēng)的特點(diǎn)是“短、平、快”,時??爝M(jìn)快出,何況現(xiàn)階段地產(chǎn)板塊短期已經(jīng)積累豐厚的收益,市場環(huán)境也不好,很容易就成了這一輪最后的接盤人。
其次,最近兩個交易日的地產(chǎn)開發(fā)板塊已經(jīng)開始出現(xiàn)分化,不少聰明資金開始流入建筑材料、建材等上下游產(chǎn)業(yè)鏈繼續(xù)玩“股價”困境反轉(zhuǎn)。
邏輯與地產(chǎn)公司也八九不離十,提前炒受惠地產(chǎn)銷量回暖后帶來業(yè)績恢復(fù)的超前預(yù)期,所以近期相關(guān)公司如東方雨虹、科順股份的股價也開始嶄露頭角。
二、投機(jī)民企,投資國企
從交易角度看,民企確實階段性更優(yōu)于國企,不過,狂熱情緒的背后就有些不少被套的基金和董事趁機(jī)趕緊撤。
截止4月8日,已有15家地產(chǎn)公司例如華遠(yuǎn)地產(chǎn)、嘉凱城、陽光城相繼出減持公告,被減持的多為中小房企,減持對象多為產(chǎn)業(yè)資本,也包括公司的實際控制人,也有部分為財務(wù)投資人
3月18-28日,陽光城地產(chǎn)董事何媚、林貽輝、廖劍鋒以及二股東泰康人壽均通過大宗交易進(jìn)行減持。
三名董事合計減持1710.5萬股,減持價格為3.59元,合計金額為6140萬元,減持理由比較新奇,公告指“減持所得的資金擬向公司提供無息借款,用于包括但不限于公司的日常生產(chǎn)運(yùn)營、項目交付、償還債務(wù)等。
不到1億的套現(xiàn),對償還陽光城的債務(wù)起不了多大作用,真的是因為這理由減持值得懷疑。
相比之下,作為二股東的泰康人壽就很直接,不說任何理由的拋出減持公告,3月18日至3月28日,泰康人壽合計減持8790萬股,占公司總股本2.12%,還剩1.87%的總股本。
產(chǎn)業(yè)基金和董事減持的背后很容易理解。
就是現(xiàn)階段地產(chǎn)銷量還沒出現(xiàn)“小陽春”,何時現(xiàn)曙光并不確定,業(yè)內(nèi)人士的信心都不足,而股價卻短期漲幅大,那么當(dāng)然也就減持了。
從2022年前3月的房企銷售數(shù)據(jù)快報可知,行業(yè)整體銷量還是十分低迷,2022 年3 月,50家房企單月銷售金額4625 億元,環(huán)比+30.2%,較21年同比-50%。
由此可見,即使各地方政府出臺不少寬松政策,但是從政策面?zhèn)鲗?dǎo)至消費(fèi)端仍需一段時間發(fā)酵才能夠恢復(fù)消費(fèi)者的信心,更何況疫情也影響不少剛需人群的收入,因此市場預(yù)期二季度的小陽春不排除會“遲到”。
除了基于政策的陸續(xù)出臺,民營地產(chǎn)股價的上漲的另一邏輯是股價基本也經(jīng)歷了一輪又一輪的股價腰斬,地產(chǎn)債躺平等動作,已經(jīng)到了最糟糕,反映倒閉的價格。
因此,即使三月份銷量不佳,還是超前預(yù)期地產(chǎn)銷量“小陽春”的到來,甚至銷量繼續(xù)差,只要有些政策刺激苗頭可能不用倒閉了,就吸引眾多資金關(guān)注。
但是,目前民營房企流動性風(fēng)險仍然較大,困境反轉(zhuǎn)的投資邏輯對于大部分民營地產(chǎn)股來說更像是重組股,對投資者而言更多是屬于一次性的賺錢機(jī)會,
能熬過去的民營地產(chǎn)股未來大概率是降杠桿,銷售、利潤縮水,熬不過的就被迫整體出售,因此這一輪的漲幅更多是通過交易賺錢。
相比之下,雖然3月中旬至今的國企地產(chǎn)股漲幅不如民企,但若從長期投資的角度看,如今的國企地產(chǎn)股更受長期投資者青睞,國企上漲的邏輯是“穩(wěn)”增長,破產(chǎn)風(fēng)險可忽略。
銷售方面已經(jīng)有不少中大型民企銷量開始掉隊,取而代之的是國企銷量排名上升;
新增貨值方面,2022年前3月新增貨值前十位有一半是國企,昔日的民企龍頭已經(jīng)自顧不暇。
因此銷量上升,積極拿地,選擇性收購民企地產(chǎn)項目已經(jīng)成為國企地產(chǎn)股上漲的“核心”邏輯。
三、結(jié)束語
整治過后的地產(chǎn)行業(yè)競爭格局已經(jīng)改天換日。
民營地產(chǎn)與國企在融資、拿地、銷售等方面已經(jīng)發(fā)生根本性的變化,保利地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)地產(chǎn)等國企地產(chǎn)股包括旗下的物管股成為投資者的香餑餑,民營地產(chǎn)則相反,股票與債券基本跌到谷底,已經(jīng)失去投資者的信任。
所以還在民營地產(chǎn)股打轉(zhuǎn)的投資者可能就要小心點(diǎn),多一份清醒。