家電地產(chǎn)之王“美的置業(yè)”，背靠美的控股與“何氏家族”，“錢”路十分通暢。然而，為了擺脫“三四線城市”路徑依賴，美的置業(yè)轉(zhuǎn)向一二線拿地，資金壓力劇增。一邊是資金支出壓力，一邊是銷售回款壓力，美的置業(yè)松懈不得。

若非秀了這波，很多人還未意識(shí)到這家房企隱藏的“實(shí)力”。

它是美的置業(yè)（03990.HK）。3月11日，美的置業(yè)新增“紓困對(duì)象”金科，擬向后者收購收購南京科宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53%股權(quán)及南京山河宸園企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)，總交易代價(jià)約9.07億元。

在此之前，美的置業(yè)已多次進(jìn)行類似操作，包括收購正榮、雅居樂、花樣年等合作方項(xiàng)目股權(quán)，合作方多為出現(xiàn)債務(wù)問題的房企。

化身“白衣騎士”的同時(shí)，美的置業(yè)還拿到了不少錢。此前的3月3日，其獲得招商銀行60億地產(chǎn)并購專項(xiàng)融資額度；3月1日還發(fā)行了15億元中期票據(jù)，成為今年首家成功發(fā)行中票的民營房企。

放眼行業(yè)，能拿到融資，有余力紓困同行的，多是國字頭房企，或是像碧桂園這樣體量的龍頭房企。而今美的置業(yè)，排名20開外，還歸“黃檔”，而今怎能冒頭？接連出手紓困同行，頻頻“秀鈔票”，它真的不缺錢嗎？

背靠大樹，“錢”途通暢

而今的市場信心仍處低位，能讓金融機(jī)構(gòu)伸手的房企，多倚仗了身后的好“爸爸”。

美的置業(yè)如是。有個(gè)好“爸爸”，一定程度上帶動(dòng)了好預(yù)期。

浙商證券就認(rèn)為，美的置業(yè)借助大股東為優(yōu)質(zhì)制造業(yè)龍頭的信用背書，能夠選擇性使用成本低且多元的融資工具，債務(wù)負(fù)擔(dān)降低的同時(shí)也能保證公司現(xiàn)金流充裕。

有錢，還能拿到便宜錢，這樣的評(píng)價(jià)，羨煞一眾還在苦苦掙扎的民營房企。

誰叫人家出身就不凡呢，妥妥的優(yōu)勢啊。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，何享健與其兒媳盧德燕間接持有美的置業(yè)78.58%股權(quán)，為公司實(shí)控人，兩者同為美的控股（全稱“美的控股有限公司”）的實(shí)控人。

這些年，憑著美的控股與“何氏家族”在信用、資本層面的支撐，美的置業(yè)的“錢”路顯得十分通暢。

最明顯的就是總是拿到便宜錢。

早在上市之前，美的控股就多次為美的置業(yè)提供融資擔(dān)保，成本在大多5%到6%，比美地置業(yè)自己擔(dān)保融資低一到兩個(gè)點(diǎn)，還款期限也更長，多為三到五年。

2018年上市至今，美的置業(yè)的融資成本亦一直低于行業(yè)平均水平，未超過6%，且呈現(xiàn)下降趨勢。2021年上半年，這一數(shù)據(jù)降至4.92%，比碧桂園還低0.47個(gè)百分點(diǎn)，與保利置業(yè)、招商蛇口等國企水平相當(dāng)。

這與融資環(huán)境趨緊，中小房企融資劣勢益顯的趨勢，亦完全相反。

據(jù)年報(bào)，這期間，公司實(shí)控人控制的實(shí)體持續(xù)為其提供借款擔(dān)保，2018年-2021年上半年，擔(dān)保金額分別為76.7億元、90.6億元、80.01億元 、49.82億元。

可供對(duì)比的是，與其同時(shí)期成長起來的房企，如中梁控股、祥生地產(chǎn)、新力地產(chǎn)等民企，融資成本均在8%-9%的區(qū)間，即便是華發(fā)股份這樣的國企，也處于下風(fēng)。

債務(wù)資金來源上，美的置業(yè)以銀行貸款及公司債為主，而今動(dòng)不動(dòng)就引爆房企危機(jī)的高息美元債，它也是沒有的。

▲2021 年 1~9 月，美的置業(yè)貨幣資金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋能力有所下降。

畢竟股東背書下，國內(nèi)融資渠道就十分通暢，像美元債這樣相對(duì)貴的錢，美的置業(yè)要用的機(jī)會(huì)不大，其管理層多次在公開場合提及股東背書帶來的低成本優(yōu)勢。

擔(dān)保之外，美的置業(yè)來自美的系的資金支持還包括增資、借貸等。

為上市沖規(guī)模的2015年、2016年，美的置業(yè)的凈負(fù)債一度飆升至622.1%、624.7%，到了謀求上市的2017-2018年，這一數(shù)據(jù)直降到118.9%、97.4%。

斷崖式下降的關(guān)鍵，就在于實(shí)控人的注資，迅速做大分母，降低負(fù)債。

2017 年9 月及2018 年12 月，公司實(shí)控人通過樾宸投資，以貨幣資金的方式，向公司先后增資84億元和68億元。

“如果美的置業(yè)需要，股東可以直接進(jìn)行財(cái)務(wù)支持。”公司管理層就曾公開表示。

該出手時(shí)就出手，這樣的財(cái)務(wù)控制彈性，確實(shí)是其他房企所難企及的。

能拼爹，但也有壓力

錢、地，從來都是房企的生命線。

脫胎于家電巨頭的美的置業(yè)，在錢這件事上很少發(fā)愁，在地這件事上，也少不了美的系實(shí)力加持，但這件事情有兩面性。

本身，家電企業(yè)跨界做房地產(chǎn)，較傳統(tǒng)的房企，在土地資源獲取能力上，容易落下風(fēng)。拉長時(shí)間線來看，美的之外，格力、長虹、海信等，也都早早布局了房地產(chǎn)，但但能夠做到上市的，也僅有美的置業(yè)和格力地產(chǎn)。

這從側(cè)面印證了美的置業(yè)的拿地能力，這背后離不開美的系的資金實(shí)力和政府資源積累。

比較明顯的是，從一開始，美的置業(yè)便是循著集團(tuán)布局，依托“美的”的品牌知名度，從佛山大本營出發(fā)，先后進(jìn)入貴陽、株洲、徐州、邯鄲、寧波等多個(gè)城市，拿地口味偏向低線城市，一方面是有先天優(yōu)勢，另一方面也是土地成本低，便于攻池掠地。

很大程度上，美的置業(yè)的崛起，正是踩準(zhǔn)了2017年前后三四線的火爆行情。

2016年-2018年，其銷售額從206億元攀升至790億元，增速在2017年達(dá)到146.12%的峰值，并于2019年沖進(jìn)千億陣營。

但這樣的成長和發(fā)展路徑，也漸漸造成了一些困擾。

能級(jí)偏低城市項(xiàng)目的去化以及對(duì)公司盈利可能帶來的影響，是值得關(guān)注的問題。

2021年1-9月，公司新獲取項(xiàng)目位于一二線以外的計(jì)容建筑面積達(dá)68.17%，總土儲(chǔ)中仍有73.39%位于一二線以外；2020年，公司新獲取項(xiàng)目也主要位于三四線城市，占比達(dá)76.04%。

▲2020 年，美的置業(yè)滬蘇皖、浙江、珠三角、中部和津淮區(qū)域的銷售占比分別為 21.73%、13.73%、11.36%、9.97%和9.00%。

尤其在當(dāng)下，購房者的買房情緒低迷，三四線市場尤為慘淡，由此帶來的回款壓力不容忽視。

據(jù)中誠信國際報(bào)告，2019年-2020年，美的置業(yè)的存貨損失對(duì)利潤的侵蝕較為嚴(yán)重，2020年，公司凈利潤同比下降了8.65%，期內(nèi)對(duì)肇慶、遵義、寧波、鎮(zhèn)江、重慶、舟山、株洲、江門、無錫、佛山、長沙等區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目計(jì)提了11.19 億元存貨跌價(jià)損失。

所謂存貨跌價(jià)損失，要么是公司出于回款壓力主動(dòng)降價(jià)，要么是當(dāng)?shù)厥袌龅兔?，房價(jià)下跌。但無論如何，都在一定程度上反映了美的置業(yè)在低線城市的銷售壓力。

而實(shí)際上，為了擺脫這種路徑依賴，近年來公司開始轉(zhuǎn)向一二線拿地，但這種轉(zhuǎn)向又帶來一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，拿地成本上升帶來的資金壓力，且整體上看，近年來，公司的拿地力度并不低。

數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年9月，美的置業(yè)的拿地金額分別為397.5億元、427.5億元、266.37億元，土儲(chǔ)平均樓面地價(jià)一路上升，分別為3425.73元/平方米、3977.69元/平方米、4382.31元/平方米。

一邊是資金支出壓力，一邊是銷售回款壓力，美的置業(yè)松懈不得。

更何況，目前的它還面臨著降檔壓力。

截至2021年上半年，美的置業(yè)仍為“黃檔”，凈負(fù)債率、達(dá)標(biāo)外，扣預(yù)收樓款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍踩線，僅從年初的76.4%，降至74.7%。

由此看來，美的置業(yè)雖說“錢”途通暢，但“錢”途，也并非無憂。

接下來，如何在低迷的市場境況下，平衡資金壓力，同時(shí)完成降檔，仍是其需要攻克的難題。