國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)是老百姓的普遍共識(shí)，在某些城市的高房?jī)r(jià)已經(jīng)抑制大家的購(gòu)房需求，不少中小城市甚至出現(xiàn)了需求不足的情況。那么為何房?jī)r(jià)還是居高不下?高房?jī)r(jià)背后到底有哪些邏輯?借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

過(guò)去20年我國(guó)商品房發(fā)展大概經(jīng)歷過(guò)4個(gè)時(shí)期，目前我們處于第4個(gè)時(shí)期“試圖穩(wěn)定期”

前三個(gè)時(shí)期我國(guó)商品房最大的變化就是從“解決住房問(wèn)題”到“解決投資問(wèn)題”轉(zhuǎn)變

圖上所示是過(guò)去20年我國(guó)商品房銷售均價(jià)走勢(shì)圖，可以看到2003年以前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲勢(shì)很平穩(wěn)，這個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)漲幅基本在3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)GDP增速;2003-2008年之間國(guó)內(nèi)商品房還是處于明顯供不應(yīng)求的情況，畢竟隨著國(guó)家加入WTO后，大城市、國(guó)際資本的大量涌入帶動(dòng)了各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量的農(nóng)村、小城鎮(zhèn)人口開(kāi)始向大城市涌入。這段時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲其實(shí)可以歸咎于“房產(chǎn)需求大于實(shí)際供應(yīng)”。

2008年的金融危機(jī)讓“房產(chǎn)投資”開(kāi)始成為主流，房產(chǎn)開(kāi)始偏離“住”的本質(zhì)

今天不去談2008年金融危機(jī)期間我們采取的措施是否對(duì)錯(cuò)，不過(guò)顯著的是2008年后全國(guó)各地開(kāi)始搞基建，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，這個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)在實(shí)際需求和資本的大量涌入下，保持了20%以上的高增速持續(xù)到了2014年左右。大家需要知道的是，這個(gè)時(shí)期國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市是沒(méi)有限購(gòu)這一說(shuō)的，哪怕北上廣深也是如此。

因?yàn)?008-2014年期間房地產(chǎn)的高速發(fā)展，房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，已經(jīng)讓老百姓買不起了，于是2016年的“去庫(kù)存”出臺(tái)了

圖上所示是2005-2018年國(guó)內(nèi)房企住宅銷售套數(shù)走勢(shì)圖，可以看到歷史是何其的相似2008年房企銷售不暢，開(kāi)始搞刺激鼓勵(lì)大家購(gòu)房;2014年同樣如此后，又開(kāi)始取消限購(gòu)、首付比例降低等手段來(lái)鼓勵(lì)大家購(gòu)房(這兩年的股市表現(xiàn)還是不錯(cuò)的);在效果還不明顯的情況下(大家購(gòu)買力實(shí)在不夠了)，干脆2016年開(kāi)始了小2年的“去庫(kù)存”(其實(shí)就是給大家發(fā)錢買房)。這樣操作的情況下全國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)都漲了一波，、西藏這些地區(qū)也不例外。

房?jī)r(jià)為何過(guò)高?其實(shí)從2008年之后房產(chǎn)問(wèn)題就脫離了“住房需求”這個(gè)本質(zhì)，已經(jīng)成為“金融產(chǎn)品”

房地產(chǎn)成為地方、企業(yè)(包括上市公司)、銀行等的主要資金和利潤(rùn)來(lái)源，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的住房了

圖上所示是2019年房企土地購(gòu)置費(fèi)用及累計(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)圖，可以看到僅僅2019年房地產(chǎn)土地購(gòu)置費(fèi)就高達(dá)4.16萬(wàn)億，而且比同期2018年還保持了14.5%以上的高增速;這個(gè)說(shuō)明了什么?地方財(cái)政對(duì)于土地依賴度很高，同樣的2019年曝出了包括海馬汽車等在內(nèi)的很多上市企業(yè)面對(duì)退市風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了“賣房求利潤(rùn)”的情況。足以說(shuō)明了一點(diǎn)“地方、企業(yè)(上市公司)、銀行本身已經(jīng)把房地產(chǎn)作為投資品來(lái)對(duì)待了”。國(guó)家提出的“房住不炒”更多的是對(duì)“這幾位”說(shuō)的。

2016年提出“房住不炒”實(shí)際調(diào)控真正有效果的其實(shí)是在2018年

從上圖《2005-2018年國(guó)內(nèi)房企住宅銷售套數(shù)走勢(shì)圖》可以看到真正的房產(chǎn)銷售套數(shù)有明顯降低的其實(shí)還是2018年，2018年房產(chǎn)實(shí)際銷售套數(shù)比2017年少了6萬(wàn)多套。這才是這幾年調(diào)控唯一可以拿得出手的“成績(jī)”，可惜在戰(zhàn)果沒(méi)有繼續(xù)擴(kuò)大的時(shí)刻，2020年又出現(xiàn)了此次疫情。不過(guò)此次高層的表態(tài)很有振奮人心的作用，堅(jiān)持“房住不炒”不允許地方肆意放松調(diào)控是2020年以來(lái)勇談聽(tīng)到的唯一一個(gè)好消息。

在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的當(dāng)下，期待房?jī)r(jià)出現(xiàn)規(guī)模下跌基本不現(xiàn)實(shí)，我們承受不起

2018年資產(chǎn)總值已經(jīng)高達(dá)85萬(wàn)億的房地產(chǎn)，誰(shuí)都不敢“輕舉妄動(dòng)”

大家需要知道2019年我國(guó)GDP總值不過(guò)99萬(wàn)億，2018年還不到92萬(wàn)億;僅僅房地產(chǎn)的資產(chǎn)就高達(dá)85萬(wàn)億，撇開(kāi)房地產(chǎn)到底能夠帶動(dòng)多少就業(yè)、創(chuàng)造多少價(jià)值不談，僅僅這么些資產(chǎn)縮水帶來(lái)的后果就不是我們能夠承受的。這也是我一直呼吁大家理性的原因，既然歷史已經(jīng)鑄成，我們當(dāng)下要做的就是糾錯(cuò)。

陳平教授曾表達(dá)過(guò)這樣一句話“這代領(lǐng)導(dǎo)人主要使命就是糾錯(cuò)”，不僅僅是高房?jī)r(jià)問(wèn)題，包括環(huán)境污染、產(chǎn)業(yè)大而不強(qiáng)等

發(fā)展總是需要代價(jià)的，房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題其實(shí)也是一種“代價(jià)”。這是由我國(guó)本身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展階段決定的，要想快速解決就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療等問(wèn)題肯定要犯一些錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題也是如此，好在從2018年后我們已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)糾錯(cuò)，而且到2020年這么困難的年份，在第一季度GDP增速是同比-6.8%的情況下，國(guó)家仍然沒(méi)有采取“房產(chǎn)刺激”的慣用手段，足以說(shuō)明了一切。

綜上，人們認(rèn)為房?jī)r(jià)普遍過(guò)高是由過(guò)去我們過(guò)于追求快速發(fā)展造成的，房?jī)r(jià)之所以居高不下是因?yàn)闋砍独嫣?，不能也不敢大?dòng)干戈。好在是我們已經(jīng)在“糾錯(cuò)”的路上，堅(jiān)持幾年后相信一切會(huì)恢復(fù)正常。各位覺(jué)得呢?